О субаренде говорят, когда арендатор с обязательного согласия арендодателя сдает в аренду имущество. Отношения субаренды регламентируются пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ и оформляются договором. Согласие арендодателя является неотъемлемой частью договора.
В договоре субаренды нельзя предусмотреть положение о том, что арендатор может заключать договор субаренды без согласия арендодателя. При этом в договоре можно предусмотреть право арендатора передавать имущество в субаренду. Дополнительное согласие арендодателя на субаренду в этом случае не требуется.
Предмет договора
Как и в договоре аренды, при субаренде предметом передачи является нежилое помещение. В договоре субаренды нужно указать максимально точно характеристики нежилого помещения:
- адрес;
- площадь помещения;
- тип помещения;
- краткое описание помещения.
Описание помещения может содержаться в теле договора или в приложении к нему. Распространенная практика – составление поэтажного плана нежилого помещения, заверенного подписями сторон договора.
Стороны договора субаренды
Каких-либо особых требований к субъектам договора субаренды нежилых помещений у российского законодательства нет. Арендодателем и арендатором может быть любое юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, дееспособное физическое лицо.
Форма договора
Независимо от того, кто заключает договор, юридическое или физическое лицо, договор субаренды нежилого помещения должен быть составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. Краткосрочность отношений субаренды не является основанием для отказа составлять договор субаренды. Если договор составлен на год или более, становится обязательной его государственная регистрация. Сделка будет считаться заключенной с момента регистрации. Незарегистрированный договор субаренды нежилого помещения не приобретает юридической силы.
Сроки договора
В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ продолжительность субаренды не может превышать срок действия договора аренды. Если арендодатель и арендатор достигают соглашения о продлении договора аренды, это совсем не означает, что продлевается и срок действия договора субаренды. В подобных случаях необходимо заключить новый договор субаренды нежилого помещения, причем срок субаренды должен соответствовать сроку, указанному в договоре аренды.
Если в договоре аренды и договоре субаренды нежилого помещения указаны одинаковые условия продления срока действия, и ни одна из сторон не отказывается продлевать договор, субаренда продлевается при продолжении действия договора аренды. В случае прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор субаренды также прекращается. При этом другая сторона должна быть извещена о решении прекратить действие договора за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Договор субаренды нежилого помещения может быть досрочно прекращен, если досрочно остановлено действие договора аренды. В этом случае у субарендатора сохраняется право заключения договора аренды нежилого помещения с сохранением условий прекращенного арендного договора. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды нежилого помещения на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (статья 618 ГК РФ).
К договору субаренды нежилого помещения прилагаются:
- Описание арендованного помещения.
- График арендных платежей.
- Кадастровый паспорт.
- Свидетельство о государственной регистрации права.
Сопутствующие документы:
- Акт приема-передачи недвижимости.
- Дополнительное соглашение.
- Протокол разногласий.
- Протокол согласования разногласий.
Обязанности арендатора:
- предоставить помещение в оговоренный срок;
- ознакомить субарендатора с обязанностями и правами;
- требовать проведения капитального ремонта помещения за свой счет;
- следить за использованием помещения по назначению.
Обязанности субарендатора:
- следить за исправностью имущества и проводить текущий ремонт своими средствами;
- своевременно оплачивать аренду.
В случаях несвоевременной или неполной оплаты аренды, порчи имущества или непроведения капитального ремонта возможно досрочное расторжение договора в судебном порядке.