Договор об обмене квартиры – сделка, по которой стороны обязуются передать в собственность друг другу квартиры, то есть каждая сторона выступает в роли продавца и покупателя.
Договор обмена квартир обладает характерными признаками, позволяющими отличать его от иных гражданско-правовых обязательств. По правовой природе этот договор является бартерной сделкой. Суть данной сделки состоит в том, что обмен происходит без привлечения денежных средств либо привлечения их в размере доплаты, если квартиры по договору признаются неравноценными.
Многие опасаются сделок с недвижимостью именно из-за того, что они связаны с весомыми денежными суммами, именно поэтому договор мены квартиры является альтернативой сделкам купли-продажи квартир. Безусловно, поиск подходящих вариантов для обмена может затянуться надолго и подобные сделки на рынке недвижимости встречаются теперь нечасто.
Операции с обменом жилья распространены в муниципальном сегменте, поскольку с 1 марта 2005 г. обмен квартир, находящихся в собственности, на квартиры муниципального (государственного) фондов действующим законодательством РФ запрещены.
Основными условиями договора об обмене квартир являются: определение предмета договора (адресов квартир) и цены объектов, установленной сторонами договора.
Лица, имеющие право на пользование квартирой (зарегистрированные по данному адресу или заключившие договор найма квартиры) должны сохранить свои права и в новой квартире. Если это условие в договоре не закреплено, то он считается не заключенным.
Договор об обмене квартир заключается в простой письменной форме, хотя по соглашению сторон форма договора может быть нотариальной. Договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре и с этого момента считается заключенным.
После процедуры государственной регистрации договора и перехода права собственности стороны подписывают передаточный акт, чем осуществляется окончательная передача квартир по договору обмена. Если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного документа на условиях договора, это должно расцениваться как отказ продавца от передачи имущества, а покупателя – от обязанности это имущество принять.
Если собственником квартиры, участвующей в договоре обмена, является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, от его имени действуют родители, опекуны или иные лица (п.1 ст. 28, п. 2 ст.29 ГК РФ).
Если сторона договора — гражданин в возрасте от 14 до 18 лет или лицо, ограниченное в дееспособности на основании решения суда, то договор подписывается ими самостоятельно, но в договоре обязательно должно быть письменное согласие лиц (п. 1 ст. 26 и п. 1 ст.30 ГК РФ).
В случае если квартира находится в совместной собственности супругов, для такого договора необходимо заверенное нотариусом согласие обоих.
Не допускается заключение договора обмена на квартиры, находящиеся в аварийных домах или домах, предназначенных под снос.
Не подлежат обмену квартиры с перепланировкой без соответствующего разрешения. Обмен также невозможен, если по результатам сделки жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, а граждане переходят в разряд нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Существует еще немало нюансов, немаловажных при заключении договора обмена квартиры. Любая подобная сделка содержит особенности и сложности, и требует индивидуального подхода и тщательной юридической проверки документов.
