Почти все сделки по купле-продаже недвижимости проходят по доверенности. А ведь этот способ – излюбленное поле для «работы» мошенников. Продавцы и покупатели должны знать о разных формах доверенностей и понимать их функциональное назначение. Также нужно понимать, что именно нужно проверить перед подписанием доверенности, чтобы не стать жертвой нечистых на руку дельцов.
Гражданский кодекс позволяет заменить личное участие в сделках с недвижимостью представлением поверенного, которому доверенностью переданы права действовать в интересах продавца или покупателя. Доверенность для таких случаев обязательно должна быть нотариально заверенной.
Если вы находитесь в больнице, заверить документ может главный врач, а для лиц, находящихся в местах лишения свободы, функции заверителя исполняет начальник пенитенциарного заведения. При оформлении таких доверенностей ошибки встречаются очень часто, поэтому если вам приходится иметь дело с такими документами, непременно проверьте подлинность, связавшись с должностным лицом, которым доверенность удостоверена.
Максимальный срок действия любой доверенности составляет три года. Если же в тексте срок не указан, действие ограничивается одним годом. Но дата выдачи доверенности должна быть указана в доверенности обязательно, иначе она будет недействительной.
Различают доверенности трех видов:
- специальные;
- разовые;
- генеральные.
Разовые и специальные доверенности обычно выдают риелторам, родственникам или друзьям, и предназначены они для сбора и подачи документов на регистрацию.
Генеральная доверенность – документ более серьезный, так как он дает возможность полностью управлять переданным недвижимым имуществом. Именно по этой причине генеральная доверенность должна выдаваться с большой осмотрительностью.
Эксперты не рекомендуют облекать поверенного правом на получение денег по сделке. Примеров, когда даже родственники и близкие друзья не смогли устоять перед искушением большими деньгами, достаточно.
Помимо этого, в доверенности рекомендуется указывать минимальную продажную цену недвижимости, а в договоре оговаривать ее реальную стоимость вместо пресловутого миллиона рублей, помогающего избежать налогов. Если вам придется обратиться в суд, доказать, что вы утратили сумму более значительную, будет крайне сложно.
При одной и той же сделке с недвижимостью часто приходится выдавать несколько доверенностей. Риелтору, например, доверяется сбор документов, а друзьям — подача этих документов на регистрацию. В доверенности непременно перечислите полномочия, которыми вы наделяете своего представителя. Содержание этих полномочий законом не регламентировано, поэтому возможно применение свободной формы.
При обычной практике доверенность на куплю-продажу дома заполняют в присутствии владельца недвижимости на специальном бланке. Покупатель дома должен помнить, что собственник, выдавший доверенность, на любом этапе сделки может отозвать ее. В этом случае все действия, произведенные по доверенности, становятся недействительными. Никогда не передавайте деньги за купленный дом, пока не получите официально зарегистрированный договор купли-продажи, а также свидетельство о праве собственности.
Если недвижимость продает собственник, постоянно проживающей за границей, вероятнее всего, все действия от его имени будет совершать представитель. Доверенность в этом случае должна быть заверена консульской печатью — апостилем. Без такого заверения документ считается ничтожным. Очень важно проверить, есть ли у России дипломатические отношения со страной, в которой выдана доверенность. Юридическую силу имеют только документы, выданные в государствах, с которыми такие отношения существуют.
