Приобретение загородной недвижимости остается одной из самых сложных сделок. Ошибки при заключении договоров купли-продажи участков с домом обходятся покупателям недешево.
Чаще всего покупатели пренебрегают элементарными правилами, касающимися права собственности на дом и землю. Собственность продавца должна быть оформлена и зарегистрирована в строгом соответствии с законами РФ. Нередко покупатели не обращают внимания на то, что продавец владеет участком не на праве собственности, а на праве пожизненно наследуемого дарения. При таких условиях новый хозяин не может распоряжаться участком, в частности, продавать его. В большинстве случаев в регистрации договора о купле-продаже дома на таком участке отказывают.
Случаются и другие ситуации, когда покупатель приобретает участок земли, на котором построен дом, не оформленный и не зарегистрированный продавцом в надлежащем порядке. Такое строение считается произведенным самовольно, поэтому новый владелец не сможет его зарегистрировать без многочисленных проблем.
Самым распространенным видом мошенничества при продаже загородной недвижимости остаются сделки по поддельным доверенностям. Поэтому, покупая дом с участком по доверенности, проверяйте ее подлинность у заверившего документ нотариуса. Также необходимо убедиться в том, что доверитель – реально существующий человек. Свяжитесь с владельцем недвижимости, и выясните, выдавал ли он доверенность, по какой причине и кому он доверил совершение сделки и т. п.
Проверьте документы перед подписанием договора
Документы на дом и земельный участок должны быть в идеальном порядке.
Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о госрегистрации права собственности.
- Акт комиссии о том, что готовый объект принят в эксплуатацию (если дом построен продавцом).
- Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, если дом перешел в собственность продавца по одному из этих оснований. Право собственности должно быть зарегистрировано надлежащим образом
- Технический паспорт домовладения
Единый документ с планом земельного участка, экспликацией площади участка, описанием зданий и сооружений, технического состояния, предназначения и стоимости. Документ выдают БТИ по месту нахождения недвижимости.
Технический паспорт здания
Документ с поэтажным планом всех строений, находящихся на земельном участке.
Выписка из домовой книги
Если приобретаемый дом жилой, необходима выписка о зарегистрированных в нем лицах. Из этого документа покупатель сможет узнать, нет ли у данной недвижимости обременения в виде, например, прописанной семьи и несовершеннолетним ребенком.
Документы на земельный участок
Подтверждение права собственности на участок земли. Земельный участок обязательно должен быть в собственности продавца. При праве бессрочного или пожизненного владения у покупателя впоследствии могут возникнуть серьезные проблемы. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации этого права, договором купли-продажи, свидетельством о праве на наследство или договором дарения. Также право собственности может быть подтверждено документами о приватизации участка (свидетельство о собственности, постановление администрации о предоставлении участка в собственность).
Кадастровый план участка
Документ можно получить в Роснедвижимости. В кадастровом плане содержится план земельного участка, сведения о категории земель, разрешенное использование участка, цена, площадь, сведения о правообладателях.
Дополнительные документы
- Если сделкой занимается доверенное лицо, доверенность должна быть нотариальной.
- Если дом был куплен в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
- На продажу имущества, находящегося в залоге, необходимо получить разрешение залогодержателя.
- Если собственником недвижимости является недееспособный, ограниченно дееспособный или несовершеннолетний гражданин, следует заручиться разрешением органа опеки и попечительства на продажу.
- При покупке доли в доме, нужен отказ от права преимущественной покупки сособственников или подтверждение вручения извещения о намерении продать долю (срок вручения – более одного месяца).
Документы покупателя:
- Паспорт или иное удостоверение личности.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку.
Если на земельном участке нет строений, может потребоваться справка или акт обследования участка на предмет отсутствия здания.
