Покупка квартиры – занятие достаточно рискованное (см. «Как купить квартиру в новостройке без риска» и «Как купить квартиру на вторичном рынке»). Если вы не дипломированный юрист, а продавец не ваш друг или родственник, обратитесь к квалифицированному риэлтору. Только специалист, досконально знающий особенности современного рынка недвижимости, сможет профессионально организовать оценку квартиры, проверить безопасность сделки, подготовить необходимые документы.
В процессе покупки недвижимости необходимо составить и подписать договор купли-продажи, но этот этап можно считать заключительным шагом на пути к вступлению в права собственности. Для начала необходимо выяснить юридическую чистоту квартиры.
История квартиры
У квартир бывает «богатая» история, которая впоследствии может превратиться в настоящую проблему для новых собственников. Поэтому после осмотра недвижимости стоит проверить, не повлечет ли покупка крупных неприятностей для вас. Рекомендуется узнать как можно больше о собственниках недвижимости: не страдает ли теперешний хозяин психическими отклонениями, не состоит ли он на учете по причине наркомании, алкоголизма, возрастных психических расстройств. При наличии этих факторов родственники продавца или он сам могут оспорить сделку, ссылаясь на ограниченную дееспособность.
- Если квартира перешла к продавцу по наследству, поинтересуйтесь, сколько времени прошло после вступления в наследство, и нет ли других претендентов на недвижимость.
- Не было ли судебного разбирательства по поводу права собственности на квартиру. Суд принял сторону человека, который продает вам квартиру, но это не значит, что дело не будет возобновлено.
- Какие отношения между собственниками жилплощади? Не будет ли сделка оспариваться в дальнейшем?
- Опасно прикрывать куплю-продажу договором дарения – бывший собственник может оспорить договор, и вы лишитесь квартиры и денег.
- Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, подайте запрос в органы опеки, чтобы удостовериться, что разрешение на продажу жилья было получено.
- Узнайте, не имеет ли продавец проблем с законом.
Также вам нужно получить информацию о возможном капитальном ремонте, предстоящей реконструкции или сносе доме, проверить подлинность документов на квартиру в БТИ, Росреестре, паспортном столе. Поинтересуйтесь, не находится ли недвижимость в залоге у банка.
Чтобы минимизировать риски, потребуйте представить документы:
- Выписку из домовой книги о том, кто был прописан на жилплощади, когда, куда и по какой причине выписан.
- Справки для всех собственников из психоневрологического диспансера.
- Кадастровый паспорт со всеми перепланировками.
Вы можете сами заказать в Едином госреестре (ЕГРП) выписку о квартире, в которой будет информация об имени владельца и способе получения прав на квартиру. Документ выдадут без ведома собственника недвижимости. Выписку приготовят через 10 дней, так что желательно подать запрос заблаговременно до подписания договора.
Документы при покупке квартиры
После проверки квартиры и собственников недвижимости нужно внимательно изучить договор купли-продажи. В тексте обязательно должны быть указаны следующие данные:
- Адрес недвижимости, фактическая площадь, назначение.
- Цена одного метра квартиры или вся сумма.
- Порядок выписки и освобождения квартиры всеми собственниками.
Перечитайте договор очень внимательно и проясните все возникшие вопросы до подписания. После урегулирования неясностей необходимо предоставить документы:
- Паспорт.
- Если жилье приобретается в равных долях с супругом (супругой), необходимо свидетельство о заключении брака.
- Для приобретения квартиры в единоличную собственность нужно заручиться нотариальным согласием супруга (супруги).
При покупке жилья на кредитные средства (ипотека, материнский капитал, субсидия, жилищных сертификат), потребуются также:
- Ипотечный или иной кредитный договор.
- Закладная.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
- Другие документы, затребованные банком.
После подписания договора приходит время передачи денег за квартиру. При расчете наличными должна быть получена расписка. Но, в любом случае, оплата может производиться только после переоформления квартиры на нового собственника. Целесообразно передавать деньги в банке с условием, что переход суммы будет произведен после перерегистрации недвижимости. При такой схеме продавец и покупатель будут в безопасности. Документы в Росреестр должны поступить в тот же день.
При оформлении покупки недвижимости необходимо оплатить:
- Госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
- Услуги нотариуса.
- Услуги риэлторского агентства по сопровождению сделки.
Заключительным этапом покупки квартиры становится подписание акта приема-передачи. См. также «Документы для продажи квартиры».
