Квартиры продают по доверенности нечасто, но иногда случаются ситуации, когда собственник не имеет возможности лично участвовать в сделке. В этом случае выдается доверенность другому человеку или юридическому лицу на право оформления недвижимости. Доля подобных сделок на рынке жилья не превышает 2%, так как покупатели предпочитают иметь дело непосредственно с хозяином жилья, опасаясь поддельных, просроченных или отозванных доверенностей и связанных с этим последствий.
Обычно по доверенности продается недвижимость в следующих случаях:
- Хозяин, уехавший на постоянное место жительства в другую страну, не продает квартиру, пока не устроится на новом месте.
- Пожилые родители доверяют продажу недвижимости своим детям.
- Тяжелобольной собственник жилья выдает доверенность знакомым или родственникам.
- В исключительных случаях продажу квартиры доверяют риелторам.
Виды доверенностей
Сделки с недвижимостью можно проводить по доверенностям нескольких видов:
- Генеральная
- Специальная
- Разовая
Для полного распоряжения квартирой необходима генеральная доверенность, которую выдают близким родственникам в присутствии собственника жилья. Риелторам, как правило, выписывают специальную доверенность, по которой можно собрать необходимые документы и подать их на регистрацию. Разовая доверенность предназначена для одного действия, например, для получения справки.
Для заключения одной сделки часто выписывают несколько доверенностей: агенту — для сбора документов, родственникам или друзьям — для подачи документов на продажу и регистрацию, а также для получения договора и передачи его покупателю.
Гражданин, действующий по доверенности, должен быть совершеннолетним и дееспособным. У него нет права на совершение сделок от имени собственника в своих интересах.
Передачу полномочий другим лицам регулирует 10 глава ГК РФ. В документе обязательно должна быть указана дата выдачи и право на передоверие полномочий. Срок действия доверенности — 3 года, если это не оговорено в тексте, документ действителен в течение одного года.
Нотариальное удостоверение
Доверенности любого вида, выданные для продажи недвижимости, должны быть удостоверены нотариусом (п.2 ст. 185 ГК РФ). Содержание доверенности закон не регламентирует, передаваемые полномочия могут быть изложены в произвольной форме. Специалисты, работающие на рынке недвижимости, рекомендуют для оформления доверенности обращаться к нотариусу в регионе, где расположена недвижимость.
Причины признания доверенности недействительной
Продажа жилья по недействительной доверенности — распространенный вид мошенничества. Основания для признания документа недействительным:
- Недееспособность собственника недвижимости, выдавшего доверенность. Недееспособными считаются лица, страдающие алкоголизмом, психическими расстройствами или наркотической зависимостью.
- Несовершеннолетие (возраст до 14 лет) лица, выдавшего доверенность. Документ, выданный собственником жилья в возрасте от 14 до 18 лет, действителен только при письменном согласии родителей (попечителей, усыновителей).
- Состояние дееспособного собственника, в котором он не отдавал себе отчета в совершаемых действиях.
- Заблуждение, обман, насилие, угрозы по отношению к лицу, выписавшему доверенность.
Сделка, заключенная на основании недействительной доверенности, неправомочна.
Доверенность прекращает действовать по истечении указанного в ней срока, при отмене ее доверителем или отказе поверенного от исполнения действий. В этом случае нотариусу, заверившему документ, следует направить извещение. Договор, подписанный после отмены доверенности, считается недействительным.
Как минимизировать риски
Сделки с недвижимостью, проводимые по доверенности, рискованны. Приобретая жилье через доверенных лиц, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда собственник пребывает в местах лишения свободы или находится на лечении от алкоголизма, наркомании, инсульта и т. п. После выхода из больницы или мест не столь отдаленных, хозяин может утверждать, что не отдавал отчета в своих действиях или подписал доверенность под угрозой. Избежать рисков можно, если перед заключением сделки связаться с собственником и оценить его состояние.
Еще сложнее случаи, когда доверенность приравнена к нотариальной. Например, документ может заверить главврач больницы, где собственник находится на длительном излечении. В этом случае необходимо направить запрос в больницу с просьбой подтвердить, что человек, выдавший доверенность, жив, документ действительно выдавался и не был отменен.
