Одной из самых распространенных в наше время формой соглашения на строительство жилой или же административной недвижимости считается инвестиционный договор, который заключается с бизнесменами, которые собственно и будут выделять необходимые средства за возведение здания.
Второй стороной при этом могут выступать органы местного самоуправления, которые собственно и отвечают за выделение муниципальных земель для будущего строительного объекта. При необходимости заключения инвестиционного договора необходимо знать правила составления данного документа, что позволяет избежать разного рода неприятных инцидентов во время строительства и дальнейшего оформления документов.
Ко всему прочему он служит своеобразным «кодексом» для участников инвестиционной сделки, каждый из которых преследует свои интересы. При этом, данный договор может получить права на определенный или бескрайний срок, при условии выплаты некоторой стоимости или же совершенно безвозмездно.
Таким образом, во время составления данного документа следует в точности следовать существующим в настоящее время правилам и предъявляемым к инвестиционному договору требованиям законодательства и локальных актов муниципалитета. Иначе документ может быть даже признан недействительным, причем нарушения могут быть обнаружены спустя довольно долгий период времени с момента его подписания.
Очень трудно охарактеризовать данные взаимоотношения, которые возникают между инвестором в лице застройщика и муниципальной власти, которая собственно и выделяет земельные участки. Однако при этом следует понимать и тот факт, что как такового инвестиционного договора среди документов имеющих законодательную силу нет.
Поэтому в каждом субъекте Российской Федерации устанавливается обособленный порядок собственных правил и нормативов заключения такого рода документов, при этом следует также иметь в виду и то, что единой судебной практики для решения подобного рода спорных вопросом пока еще не разработано. Не секрет, что в каждом муниципальном органе ежегодно выделяются земельные участки, для которых также разрабатываются разрешения под начало строительства, что также предусматривает выдачу земельно-правовых разрешений.
Причем основным критериями для возникновения такого рода предпосылок является обязанности инвестора, который после окончания строительства должен будет передать в государственную собственность часть построенного здания или иного рода объекта социальной инфраструктуры данного населенного пункта.
В то же время, если возводимое здание после завершения всех работ получит статус промышленного объекта, то основанием для выделения под его возведение земельного участка должно стать наличие специальных нормативных актов, а также выдача разрешения для реализации данного проекта.
При этом должна быть и готовность инвестора перевести обговоренные заранее материальные средства, которые пойдут в дальнейшем для поддержания долевого строительства и развития объектов недвижимости, подпадающие под определение административно-коммерческих объектов, а также производственного или инженерного направления.
Таким образом, можно сделать вывод, что каждый инвестиционный договор или контракт представляет собой комплексный вариант документа, подписанного между двумя участниками, один из которых передал участок в длительно пользование инвестору, который здесь же и организует строительную площадку. Обязательным участником такого рода сделки являются представители муниципальных органов, которые вместе с инвестором вступают в гражданско-правовые отношения, на равных условиях.
Во время передачи в собственность или же долговременную аренду земельного надела подписывается договор купли-продажи, согласно которому собственником предмета сотрудничества впредь является застройщик. Именно он в местный бюджет собственно-то и переводит обговоренную заранее сумму с госорганом местного самоуправления, в распоряжении которого участок до недавнего времени и находился. При этом он может являться всего лишь арендатором, который берет на себя обязательства уплатить фиксированную плату в местную казну.
Параллельно с этими действиями возникает процедура передачи земельного участка, что предписано административными правоотношениями. Все это позволяет реализовать муниципалитетам функцию распоряжения земельными участками, которые после выдачи разрешения под строительство могут принести местному бюджету большие средства, потратить которые можно на развитие социально-демографических направлений.
При этом инвестор в обязательном порядке должен передать часть построенного жилья в распоряжение местных властей, которые получают огромные выгоды от введения в оборот не используемых в настоящее время земельных участков.
Также следует отметить, что инвестиционный договор имеет безвозмездный характер пользования, так как орган местного самоуправления не несет ровным счетом никаких гражданских обязательств в пользу инвестора, который собственно и построил здание, так он не передает строительной компании денежных средств, имущества или же организовывает пересмотр ранее достигнутых договоренностей для так называемого взаиморасчета.
А значит, действия представителя муниципальной власти также не могут быть определены, как встречное выполнение гражданских обязательств, так как они не подпадают под нормы гражданского законодательства. При этом инвестор выполняет процедуру дарения в пользу органов местной власти, передавая в его пользование и дальнейшее распоряжение доли возведенного строения, которую определяет глава 32 ГК Российской Федерации.
Ведь согласно федеральному законодательству одна сторона без каких-либо дополнительных условий просто отдает право пользования и управления частью строения в руки органов местного самоуправления, что было бы совершенно не законным в противном случае.
