Можно очень долго спорить о том, какое место в мире самое прекрасное – у каждого спорщика найдутся свои неопровержимые аргументы. При этом несложно предположить, что почитатели морей и океанов в элитный список непременно занесут средиземноморское побережье «старой» Европы.
И что тут скажешь? Великолепие шикарных курортов с шаблонным уровнем современного сервиса – и все это в колыбели европейской цивилизации.
Действительно, дорогого стоит. Впрочем, последнее утверждение (в несколько ином ракурсе) нельзя в полной мере отнести к недвижимости Испании, Франции, Италии, Монако и Мальты. В этих странах есть вполне приемлемые по цене предложения. Более того, существует возможность пользоваться различными ипотечными схемами.
Ипотека в Италии
По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в Италии наибольшей популярностью у наших соотечественников пользуются виллы и апартаменты на море в Тоскане, Лигурии, на побережье Лацио, на озерах Комо и Лаго-Маджоре, квартиры в крупных городах, таких как Рим, Милан, Флоренция. В последнее время возрос интерес к коммерческой недвижимости, приносящей постоянный доход (5–7% годовых), – магазинам, отелям, апартаментам для сдачи в аренду.
В Италии существует несколько видов ипотечных кредитов
1) Кредит на приобретение недвижимости эконом- и бизнес-класса для проживания по льготам «Первый дом» (этот тип кредита распространяется на итальянцев или иностранцев с постоянным видом на жительство, проживающих на территории Италии минимум три года и имеющих постоянный стабильный заработок на территории Италии, может покрывать до 80–100% от стоимости недвижимости и имеет налоговые льготы);
2) Кредит на приобретение недвижимости, которая является вторым домом или класса «люкс», курортной недвижимости (этот тип кредита возможно получить и иностранцам – нерезидентам), нет налоговых льгот;
3) Строительный кредит на приобретение первичного жилья (этот тип кредита переводится застройщиком, который является гарантом операции перед банком, выдавшим кредит, до конца выплаты кредита на покупателя, предоставляется минимальный пакет документов, возможно оформление на иностранцев – нерезидентов);
4) Кредит на приобретение коммерческой недвижимости (банки охотно кредитуют такой вид недвижимости, так как коммерческая недвижимость приносит постоянный доход от сдачи в аренду или предпринимательской деятельности, для нерезидентов кроме стандартного комплекта документов, можно представить документы, подтверждающие платежную состоятельность, из России – в частности, из банков UniCredit Bank или Intesa San Paolo, имеющих здесь свои филиалы. Это упрощает процедуру получения кредита под залог недвижимости в Италии).
Алгоритм получения, за исключением нюансов, традиционный для всех стран. Необходимо выбрать объект недвижимости, передать информацию о нем банку-кредитору, который проведет необходимые проверки и рассмотрит возможность выдачи ипотечного кредита. Необходимо представить стандартный пакет документов и, что особенно важно, подтвердить наличие постоянного и стабильного заработка.
«Для итальянских банков это самый главный критерий, – предупреждает Константин Ковалев. – Там обращают внимание даже не столько на размер заработка, сколько на условия его стабильности». Необходимо также представить справку об отсутствии задолженностей по кредитам и информацию о непогашенных кредитах из центрального банка.
Необходимое требование – объект должен быть застрахован. Глава Blackwood советует для выбора наиболее выгодных условий кредита обратиться в несколько банков или к финансовому посреднику, зарегистрированному в коммерческой палате (его услуги обойдутся в 1-2% от стоимости кредита).
Кредиты в Италии выдают обычно на срок от 5 до 40 лет, сумма кредитования – 50–80% от стоимости объекта недвижимости, есть условия досрочного погашения кредита. Ставка приравнивается к банковскому коэффициенту TAEG (годовой глобальный реальный коэффициент). Для сравнения, в настоящий момент в разных итальянских банках на ипотечный кредит на 100 тыс. евро сроком на 10 лет TAEG следующий: BNL Paribas – 3,02%, Intesa San Paolo – 3,38%, Deutsche Bank – 2,96%.
«Итальянский банк легче примет решение о предоставлении кредита, если клиент уже имеет банковский счет в одной из стран Евросоюза, например в Швейцарии, Австрии или Германии, – уточняет Владислав Пономаренко, директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group. – Еще один фактор, способствующий благожелательному отношению банков, – бизнес в Италии».
Ипотека во Франции
Во Франции после кризиса ипотека стала доступна для нерезидентов практически в равной мере с гражданами этой страны. Причем кредит можно получить, не выезжая за границы нашего отечества, – в России работают кредитные организации, представляющие интересы Франции в РФ.
Правда, такой вариант не слишком заманчив – условия ипотечного кредита будут близки к российским, в том числе по ставкам. Тогда как во Франции средний показатель – 4% годовых. Срок кредита от 7 до 25 лет. При покупке недвижимости заемщик может получить до 80% от ее стоимости (здесь, правда, для иностранцев показатель может быть равен 50–70%).
Сумма минимального кредита составляет 46 тыс. евро. Выплаты по кредиту не должны превышать 40% от дохода. Возраст заемщика – не более 75 лет. Пакет документов стандартный. Не будут лишними документы, подтверждающие владение недвижимостью в России или других странах при ее наличии. Предпринимателям следует представить данные годовой отчетности за три последних года. Большим плюсом является то, что фактически одновременно с документами о собственности покупатель получает статус иностранного резидента во Франции и право на оформление постоянной въездной визы.
Ипотека в Монако
Ипотечный кредит в Монако можно взять на апартаменты, виллы, резиденции и дома как для постоянного и временного проживания, так и для сдачи в аренду. Объекты могут быть расположены в самом княжестве, на Лазурном берегу, во Французских Альпах и ряде других регионов Франции. Правда, как говорит генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, в этой стране есть очень важная особенность. В банке Монако нужно иметь депозитный или текущий счет на сумму, равную как минимум половине объема кредита. Чем больше депозит, тем ниже для заемщика будет ипотечная процентная ставка.
Банки выдают кредиты объемом до 80% от стоимости объекта, в исключительных случаях могут одобрить 100% от стоимости квартиры или дома. Условия выдачи ипотечного кредита похожи на французские. Возраст заемщика – от 21 до 75 лет, срок кредитования – до 25 лет, минимальный размер – 50 тыс. евро. Если заемщик выплачивает кредит по плавающей или комбинированной ставке, то при досрочном погашении штраф не взимается.
Правда, для досрочного погашения нужно предупредить об этом банк за три месяца. При фиксированной ставке придется выплатить штраф в размере 3%. Ипотечный кредит в банке Монако можно взять как на недвижимость на вторичном рынке, так и на новостройку, в том числе по контрактам Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
«Правда, в последнем случае нужно проявлять осторожность, – советует Елизавета Некрасова. – Часто в них прописаны условия, очень выгодные для девелопера, однако весьма жесткие для заемщика. Например, может быть указано, что у девелопера есть право на 5% так называемого dimensional tolerance – то есть по факту ваши апартаменты могут оказаться на 5% меньше по площади, чем было изначально в договоре. К тому же заемщику обычно не выдают на руки копию технической документации по объекту, ознакомиться с ней можно только у нотариуса, который заверял контракт VEFA».
Ипотека в Испании
Испания – одна из самых лояльных стран к заемщикам-нерезидентам. Иностранцы могут получить ипотеку под 3–5% годовых. По словам Владислава Пономаренко, российские покупатели отвечают взаимной лояльностью, охотно приобретая недвижимость в этой стране, в том числе в ипотеку. Для получения ипотечного кредита на территории Испании необходимо предоставить банку справку с места работы о получении заработной платы, идентификационный номер иностранца (N.I.E.), предконтракт купли-продажи объекта недвижимости, нотариально заверенные в стране проживания копии сертификатов на владение земельными участками, жилой или коммерческой недвижимостью, справку НДФЛ 2 или НДФЛ 3.
Владельцам бизнеса нужна будет также копия устава компании или те страницы устава, которые подтверждают принадлежность компании владельцу. Кроме того, банк потребует выписки со счетов за последние три месяца, не важно в какой стране, и рекомендательное письмо из банка с подтверждением, что вы являетесь его благонадежным клиентом.
Собственность в России не может служить гарантией платежеспособности для банковских учреждений Испании. Гарантией служит только официальный доход, отраженный в представленных документах (справка НДФЛ). На всех копиях необходимо проставить штамп «апостиль» и перевести на испанский язык переводчиком, официально зарегистрированным в МИДе Испании, или переводчиком при консульстве Испании в стране проживания.
По словам Ольги Голенко, официального представителя компании Deutsche Grundbesitz Finanzmanagement und Immobilien Partner S.L. на территории России и СНГ, процент по кредиту в первый год постоянный – 5,5%, со второго года – EURIBOR + 3,6% (но никогда суммарно не менее 4,5% и не выше 12%). Если возраст заемщика превышает 50 лет, то срок возврата кредита ограничивается десятью годами. За досрочное погашение берется штраф в размере 0,50% от суммы досрочного погашения в первые 5 лет, 0,25% – после шестого года. Кредит выдается обычно на половину стоимости покупки, в редких случаях – 60%.
Ежемесячная выплата по ипотеке не должна превышать 30% от месячного дохода заемщика. При покупке в Испании любой вид недвижимости регистрируется в Регистре собственности (Registro de Propiedad). Специалист, правда, уточняет, что ее компания работает в основном на территории Каталонии (от Барселоны на север к французской границе – Барселона, Коста дель Маресме, Коста Брава), тогда как условия в Коста Бланка, Коста дель Соль могут различаться в некоторых нюансах.
«Впрочем, точный ответ по условиям может дать только сам банк после рассмотрения всех документов, в том числе при сомнениях он может запросить дополнительные документы, чтобы убедится в вашей надежности и платежеспособности», – говорит Ольга Голенко. Самые популярные банки в Испании, которые выдают ипотечные кредиты иностранцам, – Sabadell, Deutsche Bank, La Caixa, BBVA.
Довольно охотно россиянам предоставляют ипотечные кредиты и банки Мальты. Процентная ставка – от 3,5% годовых, размер кредита до 70% от стоимости квартиры. Пакет документов также не сильно отличается от всех вышеприведенных стран. Все бумаги предоставляются на английском языке (стоимость перевода на Мальте – 20 евро за страницу, с официальным заверением – 30 евро).
Дополнительно может потребоваться письмо-согласие супруга заемщика на приобретение недвижимости на Мальте (в свободной форме), заверенная копия общегражданского паспорта с актуальной пропиской, либо оплаченный счет за коммунальные услуги (для идентификации декларируемого адреса постоянного проживания).
Цены на качественную недвижимость на Мальте вполне приемлемы – квадратный метр обходится в 900–4,5 тыс. евро. Владелец дома, квартиры или виллы на Мальте может рассчитывать на следующие виды разрешений на проживание на территории Евросоюза: ПМЖ, ВНЖ, долгосрочные визы.
