Инвестирование в недвижимость всегда было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. По сравнению с вложением капитала в акции или в банковский депозит такие инвестиции содержат меньше рисков. Объясняется это возможностью извлечения прибыли и высокой ликвидностью, особенно в крупных городах. Во время кризиса картина несколько изменяется, но на общем фоне приобретение жилых или коммерческих помещений все равно кажется одним из лучших способов минимизации потерь.
Во время кризиса 2008 года жилье в России подешевело на 30-40%. Цены продолжали падать до 2011 г., но и после этого жильё доступным не стало. В настоящее время рубль девальвирует, а значит, обесцениваются доходы и сбережения. При этом банки увеличивают ипотечные ставки, получить кредит становится все сложнее, а темпы строительства заметно снизились. Большинство экспертов не высказывают оптимизма в отношении обозримого будущего на рынке недвижимости.
Какими будут цены на жилье в 2015 году
Эксперты расходятся в оценке динамики цен на недвижимость в 2015 году, но, по мнению большинства, стоимость будет зависеть от спроса. Сейчас инвесторы активно раскупают недвижимость, стараясь сохранить деньги при нестабильной экономической ситуации. Можно предполагать, что активный спрос будет продолжаться весь год.
Если говорить о ценах на жилье в Москве, то некоторыми специалистами высказывается мнение, что они несколько снизятся в первом квартале текущего года. Связывают это со сдачей крупных жилых объектов. Но если эти новостройки не будут сданы, средняя цена квадратного метра подскочит, так как будет ощущаться дефицит доступных по цене площадей. Нам кажется несколько преувеличенной связь цен на жилье с продажей нескольких новых объектов. Доллар дорожает, а вместе с ним будет увеличиваться себестоимость строительства, следовательно, вырастут и расценки на квартиры. По предварительным оценкам, подорожание жилья в новостройках достигнет 15-20 процентов. Очевидно, вместе с понижением уровня доходов граждан, снизится и спрос на жилье, особенно недорогое.
Коттеджи в городской черте меньше подвержены колебаниям спроса, но некоторое охлаждение интереса к ним наблюдается уже сегодня, это касается не только приобретения такого жилья, но и сдачи его в аренду.
Перспективы коммерческой недвижимости несколько отличаются. Если инфляция будет выше 9 процентов, работодателям придется индексировать зарплаты работников, что негативно скажется на состоянии бизнеса в целом и на коммерческой недвижимости, в частности. Скорее всего, предложение таких помещений будет превышать спрос, что приведет к их удешевлению.
Чтобы цены на жилье стали увеличиваться, предложение не должно превышать спрос, при условии, что у населения будут материальные возможности покупать недвижимость. В кризис, очевидно, темпы строительства снизятся, но и доходы населения в обозримом будущем, к сожалению, не увеличатся. Можно сделать вывод о том, что недвижимость будет дешеветь, но спрос на нее значительно не возрастет.
Как инвестировать в недвижимость
Вариантов инвестирования несколько, выбор зависит от финансовых возможностей и способа извлечения дохода от вложения.
Покупка жилья для сдачи в аренду
Самый простой и надежный способ инвестиций в недвижимость. Схема подобных операций совершенно понятна: вы приобретаете квартиру и сдаете ее в аренду. Необходимо учитывать район, планировку квартиры и ее благоустройство, стоимость ремонта и т. д. Даже если вам не удастся найти постоянных арендаторов и деньги от сдачи в аренду вы будете получать нерегулярно, вложенные деньги вы наверняка не потеряете. Вам придется заниматься поиском подходящей квартиры, ремонтом, обустройством, поиском квартирантов, но после благополучного решения этих вопросов, вы будете гарантированно получать доход.
Один из вариантов этого вида инвестирования – ипотека. Оформлять покупку жилья по ипотеке целесообразно, если у вас нет достаточной для покупки суммы. Риски ипотеки заключаются в необходимости регулярных выплат банку.
Решив вложить деньги в покупку квартиры, учтите следующие нюансы:
- Выбирая жилье для покупки, обращайте внимание не только на планировку и состояние помещения, но и на район, архитектуру, инфраструктуру и даже на панораму, открывающуюся из окон. Подумайте о том, насколько просто вам будет продать квартиру в случае необходимости.
- Обращайте внимание на близость к остановке транспорта.
- При покупке элитного жилья не забудьте, что рядом с домом должна быть автостоянка или гараж.
Инвестирование на стадии строительства
Инвестировать в жилые помещения можно еще на этапе строительства, когда стоимость квадратных метров ниже процентов на 20%. Однако, вкладывая деньги в строительство нужно помнить о рисках, которые условно можно разделить на 4 группы:
Замороженное строительство
Обманутые дольщики есть не только в России. Практика, когда застройщик приступает к возведению дома без достаточных средств, наблюдается и в других странах. Строительство ведется за счет кредитов и денег, полученных от будущих владельцев жилья. Проблемы с кредитованием приводят к остановке строительства.
Затягивание сроков
Более мягкий вариант описанной выше проблемы. Отсрочки могут растянуться на годы, а во время кризиса явление это становится особенно распространенным, как и полная остановка работ.
Бюрократические проблемы
На оформление документов уходит немало времени, и многие застройщики приступают к строительству без полного пакета официальных разрешительных документов. Ситуации, когда готовое жилье оказывается построенным незаконно, и по этой причине подлежит уничтожению, случаются, хоть и не слишком часто. Но получение компенсации обычно маловероятно.
Нечистоплотность продавцов
Мошенничество заключается в неоднократной продаже одних и тех же строящихся объектов. Выясняется обман только после сдачи жилья в эксплуатацию, когда на одну квартиру претендуют несколько покупателей. Не исключена и другая схема: строительная компания продает будущие квартиры по выгодным ценам и вскоре объявляет о банкротстве.
Недвижимость за границей
Этот вариант инвестирования тоже не лишен преимуществ и недостатков, во многом зависящих от особенностей конкретной страны. Недвижимость на Кипре и в Турции стоит недорого, но надо помнить о территориальных спорах, которые могут в любой момент перейти в вооруженный конфликт. А в северной и северо-восточной части Турции прогнозируется мощное землетрясение, которое может произойти в ближайшие 10-20 лет. Звучит комично, но страховые компании отказывают в страховке жилья именно на этом основании.
В группу риска на популярных у российских граждан направлениях входят Испания, Болгария и Черногория. До 2008 г. в этих странах был строительный бум, но в кризис кредитование приостановилось, а вместе с этим приостановилось и строительство. Контроль государства за строительством в перечисленных странах практически отсутствует, и нет законов, регулирующих права инвесторов. В строительный бизнес часто приходят люди без достаточных знаний, начинающие строительство жилых домов на любом пустующем клочке земли. Когда оказывается, что участок предназначался для других целей, владельцев просто ставят в известность об отъеме квартиры.
Самыми надежными странами для приобретения недостроенной недвижимости являются США, Канада, Великобритания, Израиль, Австрия, Швейцария, Германия и Франция. В этих странах отлажена система государственного контроля строительства и существует надзор за соблюдением строительных норм. Даже если разоряется компания-застройщик, государство находит нового подрядчика, к которому переходят все права и обязанности по договору. Если вы собираете покупать жилье за границей, ознакомьтесь с законодательством конкретной страны или проконсультируйтесь у специалистов.
Покупка земельного участка
Земля стоит дешевле, и операции с ней менее рискованны, чем при покупке жилья. Землю можно купить непосредственно у продавца, без посредничества. Весь процесс, начиная с переоформления и заканчивая продажей, не слишком трудоемкий, и налоги поменьше. Предназначение земельных участков может быть разным, от этого зависит цена и сложность оформления. Так, инвестиции в землю под строительство индивидуального жилья в населенном пункте обойдутся дороже, чем покупка сельскохозяйственных угодий или площади для коммерческой застройки (нежилых помещений).
Коммерческая недвижимость
Застройщикам, занимающимся коммерческой недвижимостью, в кризис придется непросто. Замораживать объекты, близкие к завершению, невыгодно и сокращать объем строительства нецелесообразно. При этом рынок и так перенасыщен предложениями недвижимости подобного рода. После предыдущих кризисов спрос на торговые помещения восстанавливался быстро, но в настоящей ситуации вряд ли кто-нибудь возьмется прогнозировать время «выхода из штопора». В межкризисные годы вложение денег в коммерческую недвижимость перспективно, так как цены на подобные помещения постоянно растут, также можно извлекать пассивный доход от сдачи в аренду.
Особенности инвестирования в России
В небольших населенных пунктах вложение денег в покупку недвижимости не распространено, поскольку доходы жителей, как правило, зависят от работы градообразующего предприятия. Во время кризиса рынок жилья в таких местностях замирает. Если вы собираетесь покупать жилье, повремените еще немного, так как есть все основания предполагать понижение цен на него в ближайшее время. Заработать на продаже недвижимости в сложившихся обстоятельствах вам вряд ли удастся, но сохранить свои деньги вы сможете.
