Когда у человека в распоряжении появляется солидная сумма денег, которую хочется сохранить и даже приумножить, то вполне закономерным является вопрос, куда вложить собственные средства? Простой банковский вклад – это скучно и неинтересно, да и ставки по вкладам в валюте не так высоки, как хотелось бы, а хранить деньги в рублях в нынешнее время еще и с желанием заработать на этом – весьма туманные перспективы. Покупка недвижимости традиционно является наиболее предпочтительным способом инвестирования для российских граждан.
Этот рынок характеризуется наибольшей степенью сохранности капитала. Но на фоне ожидаемой стагнации рынка недвижимости России и нестабильной экономической ситуации все более актуальным становится вариант инвестиций в зарубежную недвижимость. Многие рассматривают Европу в качестве наиболее интересной и стабильной площадки для таких операций. Но Европа по своей инвестиционной привлекательности неоднородна и существует множество критериев оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества в той или иной стране.
Для начала нужно определиться с бюджетом. Если бюджет относительно небольшой, до 1 млн. евро, то больше подойдут варианты покупки квартиры или апартаментов. С суммой от 1 до 5 млн. можно рассматривать варианты приобретения офисных помещений, небольших гостиниц или доходных домов. Все бюджеты свыше 5 млн. евро могут претендовать на выгодные вложения в сегменты крупных отелей, торговых центров или участвовать в различных девелоперских проектах. Теперь рассмотрим критерии, на которые стоит обращать внимание при оценке европейских регионов:
Геополитическая обстановка
В первую очередь, при подсчете рисков необходимо учитывать, насколько безопасно будущее ваших инвестиций. В наше время происходят очень большие изменения по всему миру, и Европа не исключение. Военные конфликты, референдумы о независимости, экономические санкции – такие события негативно влияют на инвестиционную привлекательность регионов. С другой стороны, такие события не всегда можно спрогнозировать, но с определенной долей вероятности можно минимизировать риски, ограничившись списком наиболее стабильных в этом отношении стран.
Динамика роста ВВП
Лучше вкладывать в те страны, где отмечается высокая динамика роста ВВП. В этом году в Европе уверенно лидирует Ирландия, темпы роста которой в прошлом году составили 5,2%, а в этом году ВВП уже увеличился на 7% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Этот фактор в значительной степени повлиял на количество инвестиций в рынок недвижимости страны. Столица Ирландии Дублин на сегодняшний день лидер по этому показателю. По данным консалтинговой компании Knight Frank, недвижимость Ирландии по итогам первого квартала 2015 показала рост в 16,8%.
Соотношение спроса и предложения
Соотношение между спросом и предложениями оказывает сильное влияние на рост цен недвижимости. К примеру, в Швеции довольно большая разница между этими показателями. Это связано прежде всего с ограничением на строительство ввиду реализации программ по сохранению природы. Стокгольм – один из самых дорогих европейских городов по ценам на жилую недвижимость. Стоимость 1 кв. метра жилой недвижимости достигает 8000 евро. Стоимость аренды жилых помещений тоже невероятно высока, но несмотря на это, очередь на ожидание съемной квартиры для арендаторов составляет 470 тыс. человек. Все потому, что по шведским правилам, каждый желающий снять квартиру, должен зарегистрироваться на сайте стокгольмского жилищного ведомства, которое занимается распределением съемных квартир. Такой ажиотаж подпитывается постоянным ростом населения шведской столицы. По данным Шведской торговой палаты, к 2020 году население столицы вырастет на 11% и превысит 1 млн. человек.
Уровень безработицы
Очень важно учитывать уровень безработицы в стране при оценке инвестиционной привлекательности вложений. Если уровень безработицы высок, то на недвижимость традиционно отмечается низкий спрос со стороны местного населения. У людей становится меньше денег, которые они могут тратить на различные товары. Это напрямую сказывается на развитии рынка коммерческой недвижимости и ритейла в целом. Люди также не могут позволить себе покупать и объекты жилой недвижимости, следовательно, спрос на этом рынке будут определять только иностранные инвестиции. В первом квартале 2015 года, по данным Евростата, наименьший уровень безработицы среди стран ЕС был отмечен в Германии – 4,7%. Также в лидерах Великобритания – 5,6%, Мальта – 5,6%, Люксембург – 5,7%, Чешская Республика – 5,9%, Австрия – 6%.
Инфраструктура
Развитие инфраструктуры отдельно взятого региона, на территории которого находится объект инвестирования, непременно является одним из главных факторов ценообразования на рынке недвижимости. Берлин – город, который стал самым перспективным для инвестирования в нынешнем году, по данным консалтингового агентства PwC. Такой скачок столицы Германии обусловлен, в первую очередь, развитой инфраструктурой. В Берлине около 250 различных музеев и театров, более 5000 ресторанов, более 1000 различных баров и дискотек. В Берлине находятся более 800 школ и высших учебных заведений, которые предоставляют бесплатное образование для всех желающих. Каждый год в немецкую столицу приезжают более 6 млн. человек на всевозможные деловые мероприятия и конференции. Город практически избавлен от автомобильных пробок благодаря продуманной организации дорожного движения. Помимо всего этого Берлин считается самым «зеленым» городом Европы. В нем насчитывается более 2500 озелененных площадей для прогулок и отдыха. Все эти факторы выделяют столицу Германии как один из наиболее перспективных городов для инвестиций в городскую недвижимость.
Законодательная база
Перед тем как вкладывать деньги в недвижимое имущество на территории другой страны, необходимо изучить ее законодательство. К примеру, в Австрии необходимо иметь вид на жительство для того, чтобы оформить объект в собственность. Это дополнительные расходы и временные издержки, которые нужно учитывать перед покупкой. В других странах этот вопрос может решаться автоматически. В частности, в Греции, Болгарии, Испании, Португалии, на Кипре и Мальте можно получить вид на жительство автоматически при покупке недвижимости на сумму 220 – 500 тыс. евро в зависимости от конкретной страны. Но нельзя забывать о том, что получая вид на жительство на территории европейского государства, зачастую придется уплачивать вместе с налогом на недвижимость и подоходные налоги в казну этой страны. Помимо этого существует множество мелких налогов и платежей, список которых отличается в каждой стране и влияет на целесообразность инвестиций в недвижимость.
В целом, покупка недвижимости в Европе – достаточно трудоемкий процесс, который требует правильной оценки и взвешенных решений. Анализируя официальные данные, нельзя забывать, что цифры не всегда отражают реальность. В условиях сегодняшних реалий политической и экономической ситуации в мире инвестиции в рынок недвижимости являются все же не самыми выгодными. Мировые инвесторы сегодня все больше внимания обращают на прямые инвестиции. Наиболее перспективными, на мой взгляд, сейчас являются варианты вложения капитала в пищевую промышленность и девелопмент. При правильном подходе сроки возврата капитала по таким сделкам значительно меньше, а доходность выше. Воплощая инвестиционный проект, можно непосредственно влиять на бизнес и эффективно управлять денежными потоками, которые расходуются по целевому назначению в рамках финансового плана. Таким образом, показатели капиталоотдачи менее подвержены внешним факторам и являются более точно прогнозируемыми. Это, безусловно, является одним из главных приоритетов для инвестора, нацеленного на получение максимальной выгоды с минимальными рисками.
