Если объект недвижимости принадлежит одновременно нескольким людям, то такая недвижимость представляет собой общую собственность. При этом она может быть долевой и совместной.
Если речь идет о собственности долевого типа, то все собственники должны знать о правиле преимущественной покупки доли недвижимости.
Что касается продавца, то соблюдение этого правила для него является обязательным. А что необходимо знать остальным собственникам недвижимости, которые намерены выкупить долю?
Правило преимущественной покупки доли предусматривает статья 250, Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суть ее такова: — В случае продажи собственником доли постороннему человеку, то прежде он должен предложить выкупить ее другим собственникам. В этом случае, сособственники имеют преимущество перед третьим лицом.
Известить сособственников о продаже доли надлежит в письменной форме. И если в течение 30-ти дней с момента извещения никто из собственников не купит долю, то продавец вправе продать ее третьему лицу.
Как оповестить сособственников?
Сделать это можно по-разному. Проще всего – устно, или по телефону. И если они отказываются от покупки, то следует заверить отказ в письменной форме у нотариуса. В этом случае продавец выполняет свои обязательства. Это идеальный сценарий, и в жизни так бывает редко.
Если нет возможности сразу связаться с сособственниками, следует составить письменное извещение о продаже, и разослать всем владельцам долей. Если нынешнее место жительства собственников неизвестно, то письмо следует отослать на последний известный адрес проживания.
В этом случае обязательства продавца также считаются выполненными. В случае, когда сособственник пребывает в местах лишения свободы, данный вопрос довольно легко решается с начальником тюрьмы или колонии. Ну, а когда человек умышленно избегает оповещения, то законного способа вручить его, нет.
В таких случаях риэлторы идут на хитрости. Чаще всего применяется так называемый «фиктивный подарок», при котором деньги передаются через банковскую ячейку. Для того чтобы оформить дарственный договор, согласия остальных дольщиков не нужно. И юридически доказать факт продажи в этом случае почти невозможно.
Если несколько дольщиков хотят купить
Что делать, если на предложение о покупке откликнулись все сособственники? В этом случае право выбора остается за продавцом. Ведь для заключения договора купли-продажи нужно обоюдное согласие сторон – покупателя и продавца.
Какую просить цену?
Считать, что долю можно оценить по рыночной стоимости недвижимости – заблуждение. К примеру, если рыночная стоимость квартиры – 200 000 долларов, то продать половину квартиры за 150 000, вам не удастся, с большой долей вероятности.
Естественно, собственник вправе сам назначать цену, но найти покупателя на долю довольно трудно. Ведь, по сути, доля – это только цифры на бумаге. И даже если каждый из собственников занимает по комнате, это не значит, что каждому принадлежит ½ доли.
В городской квартире сделать реальный выдел доли практически невозможно. Другое дело, если речь идет о загородном доме. В этом случае можно сделать отдельный вход, кухню, санузел. То есть, можно реально выделить долю.
Найти покупателя на долю в загородном доме намного легче, но и цена в данном случае намного выше, и приближается к реальной рыночной стоимости жилья.
Но все же – как правильно оценить долю в квартире, и насколько трудно ее реализовать? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Каждая квартира имеет свои особенности, которые могут повлиять на цену доли:
- Доступ в квартиру;
- Взаимоотношения с другими собственниками;
- Размер доли продавца;
- Количество комнат в квартире;
- Расположение дома, состояние квартиры.
Исходя из этих факторов, и формируется цена.
