Продавцы заграничной недвижимости часто фокусируют внимание покупателя на ее непревзойденных качествах.
Море, пляж и солнце – это, конечно, здорово. Но объект, купленный просто из прихоти, может оказаться довольно тяжелым бременем для вашего кошелька – ведь даже если вы не пользовались кредитом, текущие расходы на содержание неизбежны. А всем хочется, чтобы денежный ручеек бежал прямиком в карман, а не наоборот. Как же организовать это?
Метод первый – спекуляция
Если вы спросите у продавца – «…как я смогу заработать на этом?», то вам с готовностью покажут несколько графиков, в которых кривая роста прибыли упирается в небо. «Ваша недвижимость за год подорожала на 40%!» – гордо скажут вам. «Это и есть ваш доход. Что вы еще хотели?» А хотели мы максимальной ясности в вопросе. Ведь любой человек, хотя бы поверхностно знакомый с современным рынком недвижимости, на подобные презентации не купится – они отражают положение вещей двух – трехлетней давности.
В кризис вся недвижимость существенно упала в цене. Но и это еще не все. Если вы решите перепродать объект недвижимости, то учтите, что предполагаемый доход от реализации пока только предполагаемый. То есть, на бумаге. А расходы придется нести уже сегодня. Не стоит забывать о том, что недвижимость – это не пирожки, и быстро не продается. И более того, все фирмы, торгующие недвижимостью, сразу станут вашими прямыми конкурентами.
Готовы ли вы к этому? Безусловно, спекуляции недвижимостью бывают очень выгодными. Но для того, чтобы успешно ими заниматься, необходимо иметь железные нервы, и глубокие познания о реалиях страны, в которой находится объект.
Метод второй – сдача в аренду
Какие места в первую очередь привлекают арендаторов? Кроме, естественно, курортов, это столицы государств, крупные индустриальные и экономические центры, города, в которых есть большие известные университеты. Второй момент – наличие развитой инфраструктуры в округе, удобного транспортного сообщения, зон отдыха, и.т.д. Что касается курортов, то здесь большую роль играет близость объекта к морю и развлекательным центрам. И один из самых важных моментов – состояние самого объекта. Жилье должно соответствовать правилу «золотой середины» – среднего размера, и обстановка тоже должна быть «средней» – без излишеств и масштабности, это не окупается.
Цена на зарубежную недвижимость
Зависит от страны, в которой приобретается недвижимость. Недвижимость в Болгарии можно считать чемпионом по дешевым предложениям. Скромную по размерам, но расположенную в современном здании студию вполне можно приобрести от 35 000 евро. Подобные цены встречаются только в Турции или Египте.
Но в этих странах ситуация с предоставлением рассрочек несколько хуже, тогда как в Болгарии застройщики предлагают беспроцентную рассрочку, сроком до пяти лет. При этом размер первого платежа только 30%. В этом плане довольно перспективно выглядит Кипр. Цена в известном на весь мир Лимассоле составляет примерно 105 000 евро. При этом кипрские банки охотно кредитуют россиян, причем на довольно выгодных условиях.
Предполагаемый доход
Скажем сразу – фантастических прибылей ожидать не следует. На хорошем курорте апартаменты стоимостью 35 000 могут сдаваться в день по 65-70 евро. В год это получиться больше 23-х тысяч, или 69% годовых. Но не спешите прыгать от радости. Цена будет актуальна только несколько месяцев в году, в период «мертвого сезона» недвижимость может вообще не приносить никакого дохода. В целом реальная цифра – это 3-6% в год.
Управление зарубежной недвижимостью
Для того чтобы сдавать в аренду недвижимость, необходимо находится рядом с объектом. А если это невозможно? Возникает вопрос о необходимости привлечения управленца. Подобный бизнес уже давно отлажен и успешно работает в странах Европы. Управленческие компании заключают соглашение с владельцами недвижимости, согласно которому они получают некую фиксированную сумму – обычно это 4-5% в год от стоимости недвижимости.
Для владельца очень удобным является факт, что доход он получит, даже если его апартаменты пользовались небольшим спросом. Само собой, на владельца распространяется ограничение – он может жить в апартаментах не больше четырех недель в году – неделю в «горячий сезон», и три – на свое усмотрение. Итак, имеет ли смысл делать инвестиции в зарубежную недвижимость? Однозначного ответа на этот вопрос нет.
Доход в несколько процентов не обеспечит вас на всю оставшуюся жизнь – банки дают больше за депозит. Но есть и другая сторона вопроса. В первую очередь, вы получаете «дачу на берегу моря» со всеми вытекающими удовольствиями. А доход от аренды способен окупить все расходы. Получается, что пользование недвижимостью у вас бесплатное.
