Риэлторы не устают повторять, что Болгария – признанный лидер среди российских покупателей недвижимости за рубежом.
Чем же привлекает наших соотечественников эта Балканская страна? Что они ищут – и все ли находят – на рынке недвижимости Болгарии?
На вопрос «почему именно Болгария?» ответов может быть столько же, сколько и россиян, решившихся приобрести там недвижимость. Один, руководствуясь железной формулой «там море и недорого», нашел теплое местечко для ежегодных заездов всей семьей – с женой, детьми, родителями, тещей и котом Барсиком.
Другой решил открыть собственный завод по производству настоящей болгарской брынзы. Третий к своим преклонным годам ужасно устал от российской действительности и задумал получить вид на жительство в дружественной стране с полезным для астматиков климатом.
Четвертый… В общем, частным случаям не будет конца. Ведь, как утверждают риэлторы, в последнее время именно российские покупатели двигали вперед рынок недвижимости Болгарии. Подсчитав разнообразные аргументы сторонников покупки жилья в Болгарии, можно выделить пять главных «плюсов», так влекущих россиян в эту балканскую страну.
1. Демократичные цены на недвижимость и прочие социальные блага. Скажем, приехав в собственную студию на побережье Черного моря, которая обошлась семейному бюджету в €20 тыс., вы сможете отужинать со спутницей в ресторанчике за ?15 на двоих – с учетом бутылки прекрасного болгарского вина.
2. Широчайшие возможности для отдыха. Некоторые предприимчивые граждане умудряются, поселившись в центре Болгарии, летом проводить пару недель на морском побережье, зимой – на заснеженных склонах Балканских гор. Осенью они принимают минеральные воды на бальнеологических курортах, а весной посещают исторические достопримечательности, коими богата не только Болгария, но и соседние государства.
3. Хорошая транспортная доступность. Из России легко добираться, а из Болгарии удобно ездить в другие европейские страны. Кроме того, когда Болгария вступит в Шенгенскую зону (а это обязательно случится в ближайшие годы), безвизовые путешествия по всему Евросоюзу сделают «транспортный бонус» еще более весомым.
4. ВНЖ для пенсионеров. Пенсионер может открыть счет в болгарском банке (доказательство того, что у него достаточно средств для проживания), предоставить несколько справок (о своем пенсионном статусе) и претендовать на получение вида на жительство.
5. Специальный бонус для россиян – близкая культура, схожий язык и доброжелательное отношение к нашим соотечественникам со стороны коренного населения. Словом, если вы решите переехать в Болгарию на «постоянку», то все тяготы эмигрантской жизни вам прочувствовать точно не дадут. А на двухнедельном отдыхе, когда все вокруг понимают русский язык, можно вообще забыть, что находишься за границей.
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
Согласно болгарскому законодательству иностранные физические лица, в том числе и россияне, вполне могут покупать недвижимость в Болгарии – как коммерческую, так и жилую. Землю в Болгарии можно приобрести только на юридическое лицо. В основном продается жилье первичного рынка, то есть новостройки. Широк также выбор инвестиционных проектов или уже строящихся объектов.
Поэтому договоры в первую очередь заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом по недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.
Как приехать в Болгарию
Некоторые риэлторские компании предоставляют ознакомительные туры в Болгарию, чтобы клиенты могли на месте выбрать объект. Но вообще-то добраться до Болгарии не составляет особого труда. Между Россией и Болгарией налажена сеть авиаперелетов.
Самолеты из России летают в Софию (если объект недвижимости находится в столице или на горных курортах), Пловдив (центр Болгарии), Варну (север побережья) и Бургасе (юг побережья). Добираться в Болгарию поездом и автобусом дешевле, но утомительно.
В самой Болгарии транспортное сообщение – на достойном уровне, поэтому проблем с передвижением по стране возникнуть не должно. Предпочтительнее использовать автобусы повышенной комфортабельности, они ходят часто и по расписанию. В то же время железнодорожный транспорт оставляет желать лучшего.
Но если желания ехать и разбираться во всем на месте нет, можно возложить все дела по приобретению объекта недвижимости на риэлторское агентство, которых по стране достаточно. В этих компаниях потенциальному покупателю предоставят подробную информацию о месте нахождения объекта, фотографии, поэтажные планы.
Если агентство уважаемое, оно гарантирует юридическую чистоту совершения сделки, предварительно проверив строительную и разрешительную документацию застройщика на соответствие болгарским нормам. Резервация апартамента и подписание предварительного договора происходит по месту нахождения клиента. «Из дома» можно также оформить юридическое лицо и покупку земельного участка.
Предварительный договор с застройщиком
Когда объект выбран, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, то есть предварительный взнос – в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости. Обычно сумма депозита составляет ?1 000.
Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.
Что должно быть в предварительном договоре:
- объявление сторон, их контакты;
- подробное описание объекта покупки;
- цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;
- дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку с окончанием стройки;
- подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
- санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
- санкции, в случае если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.
Желательно, чтобы договор был составлен на двух языках – болгарском и русском или болгарском и английском. В Болгарии, как мы писали выше, в большинстве случаев приобретается жилье на первичном рынке, то есть в новостройках.
Вторичный рынок развит гораздо меньше: зачастую вторичное жилье значительно уступает первичному по качеству постройки, хотя иногда превосходит по местоположению. В случае приобретения вторичного жилья предварительный договор обычно не заключается, и участники сделки сразу переходят к ее следующей стадии.
Документы и заключение сделки
При подписании нотариального акта (документ на право собственности) необходимо иметь при себе только загранпаспорт (если приобретается недвижимость без земли). Если есть желание переложить осуществление сделки на другого – специалиста, родственника, компаньона – необходима доверенность на оформление сделки и подписание акта или договора о покупке.
В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости, при этом список владельцев составляется самим покупателем. Затем окончательный договор должен быть заверен у нотариуса.
С этого момента, покупатель имеет при себе уже тот документ, на основании которого он получит документы на собственность. Далее застройщик, агент или сам покупатель регистрирует покупку недвижимости в суде – это обязательная процедура, чиновники суда вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составит от трех дней до недели.
После того как нотариальный документ получен, следует в течение двух месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта. Также иностранец должен встать на учет в муниципалитет и в семидневный срок зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код.
В целом, число документов, необходимых для приобретения недвижимости в Болгарии, и их содержание варьируются в зависимости от конкретной сделки. Но в любом случае итоговый документ – это нотариальный акт (документ на право собственности) о приобретении недвижимости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации.
Все процедуры могут занять больше времени, чем заявленно официально. Это обычно происходит из-за переноса слушаний в суде. Все документы оформляются на болгарском языке.
Можно пойти по более простому пути, доверив весь процесс приобретения болгарской недвижимости специалисту (юристу или риэлтору). А можно попытаться сэкономить на гонораре агента – самому встречаться с застройщиком, ходить к нотариусу, посещать Булстат, присутствовать в суде, вставать на учет в муниципалитет и оформлять документы для налоговых органов. Это уж кому как нравится.
Сопутствующие расходы
Необходимо также рассмотреть расходы по оформлению собственности. Сразу следует сказать, что эти суммы, оплачиваются покупателем. О затратах, которые понесет продавец, можно прочитать ниже в разделе «Содержание недвижимости».
Если сумма сделки с недвижимостью превышает 10 тыс. болгарских левов (5,14 тыс. евро), финансовые операции должны проводиться только посредством банковского платежа.
Кроме регистрационного и гербового сбора (0,1–1,5%, в зависимости от стоимости объекта – чем он дороже, тем меньше процент) при оформлении документов на объект недвижимости покупатель выплачивает налог за перевод объекта недвижимости в собственность в размере около 2% от балансовой стоимости недвижимости (то есть около 1% от реальной цены апартамента).
Дело в том, что налоговая оценка стоимости недвижимости (так называемая балансовая стоимость), осуществляемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте, обычно составляет 50% от реальной цены сделки.
Существует еще муниципальный налог (подробнее о нем также смотрите в разделе «Содержание недвижимости»), который оплачивается при окончательном оформлении сделки и составляет не более 1% от стоимости недвижимости в год.
Размер оплаты услуг нотариуса составляет около 0,4% от стоимости объекта. Также вносится 0,01% сбора за регистрацию недвижимости в государственных архивах. Некоторую сумму, примерно 0,5% от стоимости, следует сразу рассчитать под непредвиденные расходы.
Теперь рассмотрим оптимальные пути оплаты покупки. Первый – оплата по безналичному расчету на основании предварительного договора купли-продажи. Российские банки принимают этот документ свободно. В целом, перевод денег может быть осуществлен как из российского банка, так и иностранного.
Второй путь – оплата наличными. При этом нужно учесть, что на вывоз денежных средств потребуется разрешение Центробанка, а на границе их потребуется декларировать. Однако уже в мае-июне 2010 года может вступить в силу закон, запрещающий оплату наличными. В таком случае расчеты будут производится через Государственный депозитный банк.
Кредитование в Болгарии
На июнь 2009 года ситуация с ипотечным кредитованием непростая. Получить кредит достаточно сложно не только иностранному гражданину, но и болгарам. За последние десять месяцев случаи выдачи кредитов можно пересчитать по пальцам, однако такая возможность все же существует.
Кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости, ставка составляет 9-10% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 30% от суммы сделки, при этом можно рассчитывать на ссуду в размере от 30% до 80%. Заемщик должен подтвердить уровень дохода и чистую кредитную историю. Все документы должны быть представлены в оригинале, и переведены на болгарский язык лицензированным переводчиком.
Земельные участки: аренда и строительство
Продавать землю иностранным физическим лицам в Болгарии запрещено – можно только арендовать. Поэтому если покупатель – частное лицо, то участок под домом, который в сельской местности, как правило составляет примерно 5–10 соток, также придется брать в аренду. В любом случае, если вы покупаете дом с участком, лучше и проще образовать юридическое лицо и покупать все сразу с землей.
Покупать землю можно болгарским фирмам, а таковыми считаются компании, имеющие хотя бы 1% болгарского капитала. Таким же правом обладает и фирма, зарегистрированная в Болгарии, 100% капитала которой принадлежат иностранным физическим или юридическим лицам. Согласно болгарским законам, они не отличаются от компаний, учрежденных болгарскими гражданами. То есть землю в Болгарии можно приобрести без участия какого-то болгарского соучредителя.
Лица, получившие ВНЖ, не имеют права приобретать земельные участки на свое имя – их можно приобрести только при наличии статуса гражданина страны или на юридическое лицо, учрежденное в Болгарии.
На адрес квартиры можно регистрировать фирму и использовать квартиру как офис. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных граждан.
При покупке квартиры таких проблем, конечно, не будет, так как в договоре прописывается так называемая идеальная часть участка земли – условное понятие, обозначающее небольшой участок, находящийся под жилым домом и составляющий как правило 10–30% от общей площади квартиры.
На покупку земли будет заключен отдельный договор, но его положения и процедура его заключения аналогичны договору о покупке квартиры или дома. Разница будет в том, что договор заключается на фирму, а не на частное лицо. Землю также можно купить удаленно, даже не выезжая в Болгарию, а действуя через доверенных лиц, агентов или юристов.
Вся земля в Болгарии делится на два типа: на находящуюся в так называемой регуляции и находящуюся не в регуляции. «В регуляции» означает, что участок включен в план развития конкретного населенного пункта, на нем возможно строительство, так как он исключен из зоны сельскохозяйственной деятельности.
Если земля «не в регуляции» (находится в районе, не имеющем утвержденного плана застройки) или задействована в сельскохозяйственной деятельности, то на ней без разрешения строить нельзя. Для его получения нужно обратиться к местной администрации.
Перевод сельских угодий в регуляцию – процедура длительная и зачастую дорогая, иногда она достигает полутора-двух лет. Сроки и стоимость зависят от категории земли: если земля относится к первой-шестой категориям (благоприятна для сельского хозяйства), то есть вариант, что местные власти вообще откажутся ее переводить в регуляцию.
Если категория земли от семи и ниже, то процедура перевода ее в регуляцию окажется быстрой и дешевой. Строительство дома даже на земле в регуляции потребует специального разрешения властей. При постройке частного дома проблем с разрешением быть не должно. При этом, несмотря на то что земля принадлежит фирме, строительство дома можно оформить на физическое лицо.
Этап проектирования занимает как правило не меньше двух месяцев. Если строится дом для личного пользования, то проблем с актом приема в эксплуатацию не бывает. С подобными проблемами часто сталкиваются фирмы, строящие жилые комплексы.
Само строительство частного дома обычно не длится дольше года, но может завершиться за четыре-пять месяцев. Крупный жилой дом можно строить и два года – большую часть этого времени займет получение всевозможных разрешений.
На данный момент проще всего заключить договор со строительной фирмой. Лучше всего русскоязычные покупатели отзываются о качестве работы турецких строителей. Услуги обойдутся собственнику в ?400–500 за кв. м, причем цена включает в себя полную отделку.
Сдача земли в аренду в Болгарии не очень распространена. Оформить такую аренду можно официально на фирму, как и покупку, но возможен вариант, когда вам удастся просто договориться с собственником земли. Если он заинтересован и принимает ваши условия, то вы сможете заключить договор без лишних формальностей.
Если в Болгарии вступит в силу закон о штрафных санкциях за неиспользуемые сельские угодья, предложений по аренде сразу станет намного больше. Пока же такой закон принимать не спешат, и владельцы болгарских акров о сдаче в аренду просто не задумываются.
Аренда недвижимости в Болгарии
Целью многих наших соотечественников является не покупка собственности в Болгарии, а всего лишь временное проживание в доме или квартире в течение отпуска или работы.
Процесс этот довольно прост, и рынок аренды в Болгарии насыщен предложениями, особенно на курортах и в крупных городах. Можно искать сдаваемое помещение самостоятельно, а можно обратиться в одно из туристических бюро, которые, как правило, такие услуги оказывают.
Договор аренды недвижимости Болгарии заключается непосредственно между участниками этого процесса, то есть нотариально он может не заверяться, если только речь не идет о каких-то особых условиях или очень крупных площадях.
Незнание болгарского языка помехой стать не должно, так как сотрудники туристических агентств прокомментируют вам все пункты по вашему запросу.
