Ведущие экономисты, аналитики и топ-менеджеры высказали свое мнение и дали прогнозы экономической ситуации и ситуации на рынке недвижимости на VI аналитической бизнес-конференции «Рынок недвижимости, строительства и финансов 2012», организованной Московским Бизнес Клубом.
Известный экономист, президент компании экспертного консультирования НЕОКОН, Михаил Хазин, заявил, что экономический кризис не прекращался. Михаил сделал акцент на том, что мировая макроэкономическая ситуация обостряется, продолжается бегство капитала, углубляется долговой кризис на Западе.
В ближайшем будущем Россию ждет усиление стагнации на фоне медленного падения цен на нефть. К лету 2012 года, по мнению эксперта, случится массовая эмиссия в США, что приведет к росту цен на нефть, а затем – к мощной волне инфляции и резкому сокращению импорта, в том числе и сырья, к которому относятся стройматериалы.
Кредитование также, по мнению эксперта, сократится. Ставки по кредитам вырастут, и застройщики неизбежно столкнутся с проблемами в получении.
Г-на Хазина поддержал представитель банковского сообщества Владимир Гамза, являющийся вице-президентом Ассоциации Региональных Банков. По словам эксперта, российские девелоперы нуждаются в законе о проектном финансировании.
Проектное финансирование – это кредитование под залог будущего объекта и возврат инвестиций из будущей прибыли. В РФ нет законодательства, которое бы регулировало подобную финансовую деятельность.
Владимир Гамза отметил, что Ассоциация совместно с Банком России ведет антикризисную политику, ждет предложений от представителей российского бизнеса и готова их лоббировать в законодательных структурах. На сайте Минэкономразвития можно найти текст законопроекта и подготовить необходимые замечания и предложения по проектному финансированию.
Олег Репченко, Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» заявил, что в 2012 году кризиса не будет! Аргументируя свою позицию, Олег объяснил, что увеличение денежной массы вряд ли приведет к ситуации, знакомой нам по 1990-м годам, когда дорожало все.
Скорее будет наблюдаться бифляция, при которой цены будут расти, прежде всего, на невосполнимые ресурсы – нефть, газ, а на недвижимость только в уникальных местах типа Лондона или Монако. На риторический вопрос «Что делать?» Олег Репченко отвечает, что нужно производить полезный и востребованный продукт честный бизнес, а спекулятивные инвестиции с недвижимостью успеха иметь не будут.
Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингого центра МИЭЛЬ сделал анализ динамики различных секторов рынка недвижимости за 2011 год, подробно остановившись на загородном рынке.
По данным МИЭЛЬ, по итогам второго квартала 2011 года продажи ведутся в 608 загородных поселках и 320 поселков, предлагают участки без подряда. При этом в поселках элит-класса и бизнес-класса покупательские предпочтения изменились в пользу более меньших площадей домовладений. Г-н Луцков отметил, что за 9 месяцев 2011 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов превысил показатели 2010 года на 23%.
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГДЕЕТОТДОМ.ру назвал следующие тенденции на рынке жилой недвижимости в 2012 году: вытеснение нового строительства за МКАД, развитие спроса на загородное жилье, поляризация и сегментация рынка (малогабаритки, квартиры с отделкой, комплексная и малоэтажная застройка, доходные дома), развитие кредитных инструментов для новых типов жилья, рост роли маркетинговых инструментов. Наиболее вероятным сценарием по динамике цен г-н Пыпин назвал рост цен на недвижимость на 8-10% в Москве и на 6-8% в Московской области.
Денис Соколов, руководитель отдела исследований, Cushman&Wikefield начал с анализа инвестиций в коммерческую недвижимость, сообщив, что к концу III квартала 2011 года общий объем инвестиций составил более 6.5. млрд. долларов, что превышает результат рекордного 2008 года (5.8 млрд. долларов), в IV квартале ожидается еще 1-1.5 млрд.
На первом месте инвестиции в розничную торговлю — 42% от общего объема. После 2 лет отсутствия иностранные инвесторы вновь проявляют интерес к российскому рынку, а Санкт-Петербург становится крупным рынком для инвестиций в недвижимость.
Также Денис отметил высокую активность покупки и аренды офисных помещений, которая сопоставима с периодами бума 2007-2008 годов и привел средние ставки аренды: класс А — 750$, класс B — 520$, прайм-класс — 1200$.
На вопрос: «В чем вы будете хранить свои сбережения в 2012 году? в долларах, в евро, в рублях, в кв. м. и др., аналитики единогласно решили разложить яйца по разным корзинам и хранить деньги в разных валютах, а Михаил Хазин отметил, что самое надежная «валюта» – это золотые слитки.
Основным трендом рынка недвижимости 2012 года, который назвали спикеры, стало то, что девелоперы, конкурируя между собой, будут предлагать «больше за те же деньги», например не просто квартира, а квартира «с отделкой» или лучшие инфраструктурные решения.
Что повлияет на рынок недвижимости в 2012 году?
Мартовские выборы, кризис в Евросоюзе, цены на нефть, расширение Москвы… Какие факторы будут оказывать реальное влияние на рынок недвижимости в 2012 году? На этот вопрос отвечают аналитики и игроки рынка.
Выборы президента в марте 2012 года
Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе»: «Этот фактор уже оказывает сильное влияние на текущее положение на рынке квартир. Не секрет, что вне зависимости от результатов выборов своих кресел лишатся многие крупные чиновники, не секрет, что, скорее всего, кардинально поменяются схемы различных стимулирующих и социальных программ.
Это вынуждает в срочном порядке использовать любую возможность приобретения жилья за счет бюджета, будь то субсидии, льготные кредиты или что-то еще. После выборов эта часть спроса исчезнет. Не исключено и резкое изменение ипотечной политики государства, которое может выразиться как в повышении процентных ставок, так и в прямом отказе от использования нынешней ипотечной системы, «списанной» с американской».
Сергей Чемерикин MRICS, Директор Отдела оценки компании Cushman & Wakefield: «Выборы президента в 2012 г. не окажут существенного влияния на российский рынок недвижимости, так как результаты этих выборов легко прогнозируемы. В противном случае, мы бы наблюдали это влияние в 2011 г.».
Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН: «Сами по себе выборы президента никакого влияния на рынок недвижимость не окажут. Но с другой стороны, ради электоральной лояльности ко всем известному кандидату и пока не улягутся поствыборные страсти, правительство может поддерживать ипотечный сектор, даже в случае неблагоприятной для того экономической ситуации. В конечном счете, это грозит резким ростом ипотечных ставок и снижением стоимости недвижимости в течение трех-четырех последующих месяцев.
Впрочем, выборы окажут влияние на рынок недвижимости, если к власти придет кто-то кроме нынешнего премьер-министра и экс-президента. Я думаю, если место главы государства займет Владимир Жириновский, то стоит ждать массового возобновления строительства в Москве, которое наблюдалось при Лужкове, если же президентом станет Прохоров, то можно будет надеяться на приток в строительный сектор иностранных инвесторов. Правда, лишь года через два, после перевоплощения знаменитого менеджера в президенты России».
Кризисные явления в Европейском союзе
Юрий Кочетков: «Учитывая, что европейские страны остаются главными потребителями российских энергоресурсов, стоит признать, что их проблемы неизбежно коснутся и нас. Распад финансово-кредитной системы на основе евро на первом этапе приведет к оттоку интереса от европейской недвижимости к нашей, что будет стимулировать спрос в московском регионе.
Однако в дальнейшем сокращение сотрудничества с Европой, потеря части рынка продаж энергоресурсов сработает не в нашу пользу. Более мягкие решения текущих проблем, такие как возможный вывод из еврозоны Греции, Португалии, Ирландии, Испании или же наращивание выпуска денежной массы евро, наоборот, станут весьма выигрышными для отечественного рынка недвижимости: эти меры будут стимулировать инвестиции в нашу страну».
Сергей Чемерикин: «Кризисные явления в Европейском союзе могут послужить неким толчком для некоторых инвесторов пересмотреть свою инвестиционную стратегию на рынке недвижимости и рассмотреть российский рынок в качестве одной из альтернатив для сохранения накопленного капитала.
Поэтому можно предположить некоторое увеличение инвестиционной активности в 2012 г. со стороны иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости. С другой стороны, местные правительства могут принять дополнительные меры по удержанию капитала внутри Еврозоны по аналогии с банковской отраслью».
Римма Балясникова: «Никакие кризисные явления в Евросоюзе не заставят людей продавать недвижимость там и взамен покупать ее в России. Это просто не логично! Нашу экономику никак нельзя назвать более стабильной, а недвижимость уже не обещает таких дивидендов, как ранее».
Динамика цены на нефть
Юрий Кочетков: «Как показывает весь наш недолгий исторический опыт, падение цен на энергоносители наносит серьезный удар по российской экономике, приводя к финансово-экономическому кризису, а далее и к падению спроса и цен на недвижимость. При этом квартиры дешевеют на 30-35%, а коммерческая недвижимость – до 50-60%.
Рынок недвижимости обычно реагирует на резкое изменение цен нефти с задержкой примерно в три месяца. Это следует учитывать при принятии решения о продаже или покупке недвижимости. Тем не менее в 2012 году не следует ожидать обвала цен на нефть».
Введение налога на недвижимость в России
Юрий Кочетков: «Это один из внутренних факторов, который способен буквально перекроить наш рынок. Однако ни в 2012, ни в 2013 и, пожалуй, еще в 2-3 года после этого данный налог введен не будет. Причина – отсутствие четкой политической воли в этом вопросе, полная неподготовленность на регионально-муниципальном уровне (нет систем рыночной оценки, нет полноценных кадастров единых объектов, нет систем администрирования этого налога) и, наконец, неготовность Минфина отказаться от налоговых потоков в пользу регионов».
Расширение Москвы
Юрий Кочетков: «Следует признать, что на данный момент информационное воздействие этого события лета 2011 года на рынок уже исчерпано. Стало ясно, что в 2012 году в лучшем случае начнется хоть какая-то проработка градостроительных вопросов (концепция застройки, мастер-план и т. п.). Речи о строительстве, тендерах на инвестконтракты, прокладку сетей и прочем пока не стоит.
Сергей Чемерикин: «Тема расширения Москвы активно обсуждается среди участников рынка недвижимости. Кому-то она создаёт проблемы, например, трудности при согласовании исходно-разрешительной документации по девелоперским проектам. У кого-то появилась возможность заработать на этой теме. В 2012 г. расширение Москвы продолжит сказываться на спекулятивном росте цен на недвижимость, расположенную на территории новой Москвы (Москва-2)».
Римма Балясникова: «Расширение Москвы не за один год, а планомерно будет приводить к смещению большой части предложений на новую территорию. Со временем туда же начнет тяготеть и спрос.
