Пока над Европой сгущаются тучи очередного финансового кризиса, многие инвесторы предпочитают прятать свои капиталы «в кирпичи», или, иначе говоря, — вкладывать в коммерческую недвижимость.
Однако встает вопрос: какой регион, страну, город выбрать? Определиться с направлением должны помочь рейтинги ведущих консалтинговых компаний.
Во втором квартале 2011 года объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достиг €25 млрд, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 4%. Однако денежные потоки текли в экономики разных государств совсем неравномерно.
Спрос на коммерческие площади в странах Южной Европы, которые сейчас испытывают серьезные экономические трудности, сильно снизился. Например, инвестиции в недвижимость Испании за год упали на 84%.
Более стабильные экономики Скандинавских государств, напротив, пользовались популярностью у инвесторов. Так, по итогам второго квартала в коммерческую недвижимость Швеции поступило на 46% больше средств, чем год назад.
Но даже результат, который удалось получить «Скандинавскому тигру», покажется неубедительным по сравнению с успехами некоторых развивающихся рынков. Особенно отличились Турция и Россия: инвестиции в коммерческую недвижимость этих стран за год выросли на 113% и 200% соответственно.
Такие выводы содержатся в ежегодном отчете LaSalle Investment Management. Специалисты проанализировали экономическую ситуацию в 326 регионах, расположенных в 33 странах Европы, и составили рейтинг E-REGI 2011 (European Regional Economic Growth Index).
Это своеобразный гид для инвесторов, – как крупных финансовых групп, так и владельцев небольших частных капиталов – который помогает выявить лидеров среди региональных рынков и найти города, в которых в среднесрочной перспективе будет наблюдаться высокий спрос на коммерческую недвижимость.
На фоне общего экономического спада в Европе, фаворитами рейтинга стали большие агломерации и города, отличающиеся высоким уровнем достатка и сформированным, развитым рынком.
Москва: впервые первая
Столица России, которая в прошлогоднем E-REGI была на второй позиции, сместила с пьедестала почета Лондон. Финансовый центр Великобритании отстал из-за сложностей с трудоустройством граждан, в то время как десятки миллионов россиян, которые живут и работают в столичном регионе, обеспечили Москве первое место.
По словам регионального директора Jones Lang LaSalle Андрея Постникова, о большом потенциале Москвы говорят также планы столичных властей по расширению границ города и выносу некоторых центров притяжения, например, правительственных офисов, финансового и делового центра.
В вопросах инвестиций в коммерческую недвижимость размер города и потенциал его дальнейшего роста имеют очень большое значение. Что в очередной раз и доказала победа Москвы.
Лондон: самый зрелый рынок
Лондон уступил первое место из-за медленного роста ВВП и финансовой нестабильности в Европейском регионе. В то же время по благосостоянию и развитости деловой среды британская столица по-прежнему намного опережает конкурентов, в том числе и Москву, однако значительно проигрывает последней в потенциале роста. Лондон обладает зрелой и устойчивой экономикой, которая продолжает задавать темп развития остальной Западной Европе, считают аналитики.
Кроме того, у британской столицы есть в запасе весомый козырь – Олимпийские игры 2012 года. Главные спортивные состязания создадут новые рабочие места, спровоцируют бум в сфере гостеприимства и наверняка привлекут в коммерческую недвижимость Лондона дополнительные капиталы.
Мюнхен: небольшой, но перспективный
Столица Баварии сохранила за собой третье место в рейтинге. По мнению аналитиков, Мюнхен опережает Париж по перспективам роста и развитию бизнес-среды, однако отстает по доходам.
Успех Мюнхена выглядит особенно впечатляющим, если посмотреть на его размеры. В городе проживает около 1,5 млн человек, что в десятки раз меньше, чем в других фаворитах рейтинга.
Германия — это страна, представленная в топ-20 E-REGI сразу пятью городами – Мюнхен, Штутгард, Манхайм-Карлсруе, Франкфурт и Гамбург. Это лучший результат в Европе, который подтверждает экономическую мощь страны и перспективность вложения средств в немецкую недвижимость.
Париж: экономическая доминанта
Столица Франции второй год удерживает 4-ую позицию в рейтинге. Войти в число наиболее перспективных городов Парижу позволяет высокий уровень достатка, а также динамично развивающаяся экономика.
Франция, кстати, опережает другие страны Европы по количеству крупнейших мировых компаний, внесенных в список Fortune Global 500. И большинство из этих гигантов бизнеса располагаются именно в Париже.
Как и Лондон в Великобритании, Париж в своей стране является доминантой. В то же время другие города Франции обычно превосходят в рейтинге британские.
Стамбул: неожиданный прорыв
Мечты Турецкого правительства о превращении Стамбула в главный финансовый центр страны, похоже, сбываются. За последний год город совершил потрясающий рывок в своем развитии, благодаря чему и попал в первую пятерку лидеров. Отмечу, что в 2009 году Стамбул был на 75-ом месте, а в 2010-м – на 25 позиции.
Успехи в экономике Турции (плюс 11% к ВВП по итогам первого квартала) способствуют развитию и других крупных городов страны. Так, Анкара поднялась за год на 37 позиций и сейчас занимает 30-ую строчку рейтинга, Измир разместился на 31-м месте (+35 за год), Анталия – на 66 позиции (+26).
В первую 20-ку E-REGI также вошли Люксембург, Стокгольм, Осло, Копенгаген, Хельсинки, Цюрих, Вена и Женева.
Аутсайдеры рейтинга
Список городов, замыкающих список, пожалуй, не удивит тех, кто следит за ситуацией на международных рынках недвижимости. Экономические трудности Эллады не могли не сказаться и на перспективах развития сегмента коммерческой недвижимости. В результате два крупнейших города страны – Афины и Фессалоники – не вошли даже в первую сотню рейтинга.
Непростая ситуация складывается и в Испании. Рекордно высокий уровень безработицы и перенасыщенный жилищный рынок оказывают давление и на коммерческий сектор. По оценкам аналитиков, спрос упадет в Барселоне и Валенсии, а вот Мадрид пока еще держится.
В ряды аутсайдеров также попали Лиссабон и Дублин. Первый опустился на 40 позиций и сейчас находится на 90-месте в рейтинге, второй – занимает 44-ую строчку (минус 23 за год).
Выводы для инвестора
Как правило, рост спроса приводит к повышению цен и арендных ставок на коммерческую недвижимость. А, значит, увеличивается и благосостояние собственников офисов, складских, торговых и производственных помещений.
Москва в рейтинге E-REGI 2011 заняла первое место. Значит ли это, что инвестиции в недвижимость столицы России, стали более привлекательными, чем в объекты, расположенные за рубежом?
Дело в том, что «Первопрестольная» смогла выбиться в лидеры только благодаря потенциалу своего будущего роста. Однако одного этого показателя недостаточно для выделения Москвы в качестве целевого направления для вложения средств.
Как поясняют консультанты Jones Lang LaSalle, благосостояние жителей Москвы гораздо ниже, чем в других городах-участниках рейтинга. Более того, по развитию бизнес-среды столица России не дотягивает даже до среднего уровня по Европе. Это в первую очередь обусловлено непрозрачностью и неопределенностью рынков в глазах иностранных инвесторов, которые порой не видят эффективных путей работы в нашей стране.
Таким образом, Москва имеет огромный потенциал, за которым кроются не менее большие риски. В то время как вложения в коммерческие объекты ведущих городов Западной Европы куда более надежны. Может быть, именно поэтому сами россияне активно скупают недвижимость Лондона?
