В какое время года можно дороже всего продать недвижимость, чтобы получить от этой сделки максимум выгоды? Казалось бы, сразу можно ответить на данный вопрос – в бизнес период (с сентября по май), если речь идет о продаже городской недвижимости.
Однако по мнению аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», сезонный фактор не оказывает влияния на стоимость вторичного жилья.
«Активность покупателей традиционно возрастает в весенний и осенний периоды, тем не менее, цена продаваемой квартиры в рамках года сильно не варьируется», — отмечают аналитики компании Blackwood.
Сезон продаж
Несмотря на вышесказанное, все же именно начиная с февраля количество сделок заметно увеличивается. Как правило, сперва большим спросом у покупателей пользуются недорогие объекты экономкласса, а уже с апреля появляются запросы на более дорогие объекты.
Кроме этого, стоит отметить, что начиная с марта, увеличивается спрос на квартиры без отделки в связи с желанием покупатели к лету завершить все юридические и правовые дела, чтобы в теплые месяцы сделать ремонт.
Интересен тот факт, что в конце апреля в начале мая возрастает количество альтернативных сделок. Это связано с тем, что именно в этот период семьи с детьми начинают улучшать свои жилищные условия.
Если речь идет о покупке жилья в новом районе, то, как правило, родители пытаются решить квартирный вопрос ближе к концу учебного года, чтобы дети могли с сентября ходить уже в новую школу.
«Июнь и июль считаются временем «несрочных» покупок, — говорит Алексей Шленов, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». – Как показывает практика, в эти месяцы приобретают недвижимость те, кто не привязан к каким-то определенным срокам.
В таких случаях хорошо приобрести жилье летом, так как именно в это время продавцы охотнее идут на торг в связи с низким спросом на недвижимость. Таким образом, можно совершить максимально выгодную покупку. А в августе покупкой недвижимости занимаются те, кто опасается традиционного осеннего повышения цен».
В основном осенью, после периода отпусков, на рынке недвижимости наблюдается активный спрос, проходит большее количество сделок, возрастает количество предложений, но несколько поднимаются цены. В этот же период с рынка уходят наиболее дешевые объекты, и вновь увеличивается количество альтернативных сделок.
В ноябре возрастает численность сделок, в том числе и в дорогом сегменте, так как в связи с приближающимися зимними каникулами покупатели стремятся решить все вопросы с недвижимостью как можно скорее.
Что касается спроса на элитное жилье, то здесь наступает затишье во время праздников. «Спрос на дорогое жилье практически отсутствует в период массовых отпусков, — отмечает Алексей Шленов. – Однако есть определенные периоды — с марта по апрель и в ноябре — когда наблюдается наиболее активный спрос на элитные объекты».
Если говорить о загородном рынке, то здесь пик сезона начинается в апреле и заканчивается в июле. Вторая волна спроса, по словам Андрей Соловьева, руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, длится с середины сентября до середины декабря. В это время наибольшее число покупателей выходят на рынок в поиске объекта за городом.
Чем привлечь клиента?
По сей день наиболее предпочтительными, при этом наиболее дорогими являются объекты в ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти в ЮАО. Казалось бы, абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры во всех округах одинаково должны стоить, но, увы, они будут отличаться по цене.
Например, разница в цене квадратного метра в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине города может быть чуть ли не в два раза. А, как известно, цена всегда имеет значение. В таких ситуациях безусловным преимуществом для покупателя всегда выступает, пусть и небольшая, но все-таки скидка. Продавцы, охотно идущие на торг, всегда быстрее реализуют свои предложения.
«Однако тут я бы посоветовал покупателям быть очень внимательными и не поддаваться уловкам, вроде «за 300 тысяч коттедж и земля», — говорит Спикер Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Если цена подозрительно низкая, это обязательно должно вызывать подозрения».
Помимо ремонта и месторасположения продаваемой недвижимости покупатель обращает внимание на планировку квартиры. Дополнительным преимуществом для покупателей является наличие в квартире высоких потолков, больших лоджий, количество санузлов, оформление интерьера дома известным дизайнером или разработка проекта дома известным архитектором, цена (в том числе специальные предложения от застройщиков и агентств), респектабельное соседство, а также наличие зеленого массива и водоема поблизости.
Еще один важный фактор, на который клиенты при покупке обращают внимание — это наличие детского сада или школы, расположенные неподалеку от дома. Для молодых семей крайне важно наличие детских площадок и обустройство двора, где можно гулять с маленькими детьми. Всегда приятное впечатление при просмотре объекта производит также чистый ухоженный подъезд.
Существенное преимущество предложению придает хорошая транспортная доступность: если в районе имеется не одна, а несколько станций метро и развитый наземный транспорт, то предложение уходит с рынка в два раза быстрее. Еще один привлекательный фактор – это наличие в пешей доступности сетевых продуктовых магазинов.
Продаем дорого
Близость дома к станции метро порой может повысить стоимость квартиры до 20%. Немаловажное влияние на цену оказывает и категория и состояние дома. Например, стоимость одного квадратного метра в современном монолитно-кирпичном доме по сравнению со старой панельной пятиэтажкой будет выше на 30-40%.
На сегодняшний день на стоимость квартиры оказывает влияние и критерий безопасности. Речь идет об огороженной и охраняемой территории вокруг дома. Сюда же входит наличие домофона и консьержа на входе в подъезд. Немалое значение имеет и металлическая укрепленная дверь в квартиру и состояние подъезда.
Однако стоимость объекта снижается примерно на 10%, если квартира находится на первом этаже (за исключением квартир, находящихся на первой линии домов в проходных местах, где можно сделать помещение под офис).
Также снижает стоимость квартиры окна, выходящие на шумную улицу – минус 5-10%, столько же может стоить и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу. Кроме этого, последний этаж и неприглядный подъезд могут снизить стоимость квартиры на 2-5%.
При оценке объекта также учитывается изолированность или смежность комнат, расположение окон, наличие лоджии, балкона, телефона, внешний вид дома, наличие автостоянки, состояние подъездов и т. д.
«Если квартира находится в не охраняемом доме и в подъезд может войти любой желающий, то данное жилье будет стоить ниже, — говорит Алексей Шмонов. — Цену на этот объект не сможет повысить даже хорошее состояние самой квартиры».
По словам специалистов компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», снижают стоимость и проблемные ситуации с правоустанавливающими документами. Например, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены.
Насколько из-за этого стоимость квартиры может быть ниже, оценить трудно, так как есть покупатели, для которых это не играет большой роли. Однако растет число тех, кто в связи с этим отказывается от покупки. Но свободная квартира по-прежнему стоит дороже.
Несмотря на вышесказанное все же определить недостатки и достоинства домов по их типу достаточно сложно — ведь практически в любом доме есть свои плюсы и минусы.
В настоящее время на рынке недвижимости самые неликвидные дома — «хрущевки». Оно и понятно почему — маленький метраж квартир, неудачная планировка и невысокое качество строений. Самым ликвидными и дорогими на сегодняшний день являются квартиры в монолитных домах.
Эти дома отличают индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, которая так сейчас популярна среди покупателей. Ведь именно квартиры в таких домах дают простор фантазиям в обустройстве жилого пространства.
