Экспертов часто спрашивают, что лучше – купить недвижимость за рубежом или арендовать ее. Особенно актуален этот выбор, когда речь идет о понравившихся местах, куда часто ездят на отдых или по рабочим делам.
Покупка требует больше расходов и усилий, но только один раз, после чего жилье навсегда становится вашей собственностью. Съемщик же регулярно вносит плату и по окончании срока аренды ничего не имеет. Что же предпочтительнее?
Для постоянного проживания – покупка, для отдыха – аренда
Отдыхать из года в год на одном и том же курорте больше склонны семьи с маленькими детьми. Родителям важно иметь опробованное место, куда можно вывозить детей на каникулы. Пожилые люди тоже часто предпочитают отдыхать в хорошо проверенных и спокойных местах. К постоянству также склоняют проблемы со здоровьем, когда для хорошего самочувствия и восстановления сил необходим определенный климат. Например, именно из-за теплого и сухого климата многие обзаводятся апартаментами в Египте.
Возвращаться в одно и то же место вынуждены и бизнесмены, приезжающие по делам один или несколько раз в год. Правда, если срок пребывания невелик, лучше арендовать жилье. Молодежь и другие люди, которые стремятся к разнообразию и ищут новые впечатления, как правило, редко ездят отдыхать в одно и то же место, поэтому наиболее подходящий вариант для них – снимать дом или квартиру.
«Если пользование недвижимостью составляет, допустим, месяц в год, то расходы на ее годовое содержание примерно будут сопоставимы с ценой месячной аренды»,– отмечает Юлия Титова, руководитель компании Rentsale. По ее словам, покупка выгоднее аренды, если планируется использовать недвижимость больше двух месяцев в году; иначе целесообразнее арендовать.
Если речь идет не о курортном жилье, а о недвижимости для постоянного проживания, то выбор чаще делается в пользу собственного дома или квартиры. Однако могут возникнуть проблемы, если через несколько лет вы соберётесь снова переехать. Например, если вы приобрели жилье в ипотеку, то перепродажа может оказаться непростым делом, поскольку многие банки накладывают санкции за досрочное погашение кредита: 1–3% от оставшейся суммы.
Кроме того, снова придется тратить на процедуру купли-продажи не только деньги, но и время. Чтобы продать квартиру, на оформление всех документов и регистрацию объекта часто требуется полгода или даже больше. Арендатор же может быстро переехать в другое место, ему достаточно только заблаговременно известить собственника. «Приобретать недвижимость имеет смысл только тогда, когда покупатель уверен, что в обозримом будущем не станет переезжать.
Продавать заложенное жилье в течение первых десяти лет не стоит хотя бы только из-за расходов на покупку, которые (включая брокерское вознаграждение) иногда достигают 10–11%»,– считает Христиан Шмит-Бургк из компании Verbraucherzentrale Hamburg. Перепродажа будет относительно выгодной после погашения кредита, примерно через 15–20 лет с момента покупки, когда значительно возрастет стоимость объекта, и можно будет покрыть часть расходов.
Приходится ждать так много времени, потому что не во всех городах быстро растут цены. Например, даже в самых экономически благополучных, но не курортных городах Европы рост стоимости составляет, как правило, не больше 2–3% в год.
Покупка недвижимости – залог надежного будущего
Арендованное жилье не обеспечивает никаких гарантий на будущее. Это всего лишь временный вариант для отдыха или деловой поездки. «Если есть задача в долгосрочной перспективе сохранить средства, а сегодня есть возможность и покупать, и арендовать,– лучше покупать. Потому что в будущем такой возможности может уже не быть. Кроме того, потом при необходимости можно сдать приобретенное жилье в аренду или продать его и жить на эти деньги»,– рассуждает Юлия Титова.
Покупка жилья позволит облегчить себе жизнь после выхода на пенсию. Поскольку в этот период доходы могут уменьшиться, отсутствие необходимости платить за аренду станет большим плюсом. Купив недвижимость, можно не только обеспечить себе старость, но и получать доход прямо сейчас, сдавая жилье в аренду. Кроме того, стоимость недвижимости чаще всего растет со временем, и ее можно будет выгодно продать, возместив часть расходов.
Чтобы получать доход от инвестиций, имеет смысл покупать недвижимость на активных рынках, которые популярны не только среди местного населения, но и среди международных покупателей. «В этом случае покупатель может рассчитывать не только на потенциальный доход, если он решит сдавать свою недвижимость, но и на прирост стоимости в дальнейшем. А главное – благодаря высокой ликвидности недвижимости ее всегда можно продать в случае необходимости.
К таким регионам можно отнести Францию (Лазурный Берег и Париж), Италию (Тоскана, Форте-дей-Марми, Лигурия, озера Комо и Маджоре), Великобританию (Лондон и престижные пригороды), США (Нью-Йорк и Майами), а также остров Сен-Бартелеми, где предпочитают отдыхать зимой российские олигархи»,– говорит Вадим Оришак, директор компании Pleiada International.
Арендовать не всегда дешевле
Часто оказывается, что выгоднее купить квартиру, нежели ее арендовать. Это актуально, например, для Нью-Йорка, Лондона и Мадрида. Здесь, как правило, аренда дороже, чем ипотека. К тому же, арендные ставки в крупных городах зачастую растут быстрее, чем цены на недвижимость.
Хотя, на первый взгляд, собственное жилье требует больше расходов, чем съемное, покупка в ипотеку может обойтись дешевле аренды. Владелец квартиры, который выплачивает кредит, несет такие типичные издержки: первоначальный взнос, собственно ежемесячные ипотечные выплаты, ежегодный налог на недвижимость, оплата коммунальных услуг, расходы на ремонт, содержание и страховку. Арендатор же вносит предоплату, затем ежемесячно платит за аренду, и, возможно, оплачивает страховку.
Для примера рассмотрим две одинаковые квартиры в Нью-Йорке, одна из которых приобретена в кредит за 500 000 долл. (с первоначальным взносом 20% по ставке 5,5% на 30 лет), а другая снимается за 3 200 долл. в месяц. За шесть лет проживания общие расходы составят 227 678 долл. на собственную квартиру и 273 974 долл. на съемную. Выходит, что расходы на аренду более чем на 46 000 долл. превышают содержание квартиры (с учетом ипотечных выплат). То есть тот, кто купил квартиру, экономит примерно 7 700 долл. в год.
Наоборот, во многих городах Италии и Германии, а также в Париже выплаты по ипотеке превышают ежемесячную стоимость аренды. Допустим, в одном из итальянских городов взята ссуда на покупку квартиры площадью 80 м². Тогда ежемесячные платежи за аренду будут примерно вполовину меньше, чем выплаты по ипотеке на 20 лет с фиксированной ставкой.
А при переменной ставке аренда оказывается более чем на 70% дешевле, чем ипотека: например, в Милане – на 74%, в Риме – на 79%. Если срок кредитования составляет 30 лет, то стоимость аренды почти равна выплатам по ипотеке и покрывает ее на 100% в Риме и на 97% в Милане.
С другой стороны, если вы купили недвижимость в ипотеку, то к моменту погашения кредита недвижимость остается в вашей полной собственности. Арендатор же, напротив, по окончании срока аренды остается ни с чем.
Итак, аренда предпочтительна, если:
- вы проводите отпуск в разных местах;
- вы планируете жить за рубежом не больше нескольких недель в году;
- доход от инвестиций – не главное для вас;
- недвижимость находится не в популярном месте и обладает низкой ликвидностью.
Покупка предпочтительна, если:
- вы планируете использовать недвижимость как основное место жительства или проводить там бóльшую часть времени;
- расчеты показывают, что приобрести жилье дешевле, чем арендовать;
- недвижимость находится в популярном месте, где нет проблем с продажей или сдачей в аренду.
