В России разворачивается экономически кризис, который затронет все стороны жизни российских граждан. Как отреагирует на кризис рынок недвижимости – один из самых консервативных рынков? Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году? Как на стоимость жилья повлияет падение курса рубля? Можно ли сейчас покупать квартиру или стоит выждать, когда рынок успокоится? Как вести себя продавцам? Можно ли сегодня продавать квартиру? Постараемся ответить на эти вопросы.
Интересы покупателя и продавца недвижимости классически противоположные: продавец не хочет продешевить, а покупатель не желает переплачивать. Всевозможные посредники в лице агентств недвижимости или маклеров заинтересованы в совершении сделок в любом случае и, соответственно, в получении комиссионных за услуги.
И покупатель, и продавец – обыватели, не знающие механизмов формирования цен на рынке недвижимости. Для принятия правильного решения им следует знакомиться с аналитическими материалами экспертов рынка строительства жилья и риэлторов, которые содержат прогнозы цен на жилье на полгода-год. Вряд ли можно предсказать цены на 2-3 года, поскольку нынешний кризис отличается спонтанностью, непредсказуемостью и подвержен влиянию множества внешних факторов, повлиять на которые невозможно.
Что влияет на стоимость квартиры?
Составляющих множество: престижность района, индивидуальные особенности строительства и проекта, площадь жилья, этаж, наличие коммуникаций, инфраструктура района. Только с учетом всех этих факторов можно определять стоимость отдельно взятой квартиры на рынке. Наша задача в том, чтобы анализировать весь рынок, определив тенденции движения цен и размеры их изменения.
Как любой товар, недвижимость подчинена главным факторам рынка, формирующим стоимость. Главное, что определяет стоимость товара на рынке – соотношение спроса и предложения. Спрос на жилье определяется, в свою очередь, потребностью в нем и покупательной способностью населения. Потребность в жилье огромная, и с этой стороны емкость рынка очень перспективна. Гораздо хуже обстоит дело с финансовыми возможностями покупателей – если у людей нет денег и возможности их заработать, то покупать квартиры будет просто некому.
Второй важный показатель – стоимость национальной валюты. Понятно, что в условиях инфляции, когда деньги обесцениваются, стоимость жилья в рублях будет расти. В новостройках это также объясняется тем, что техника и материалы для строительства часто закупаются за границей.
В этой связи в отношении нового жилья появляется еще один важный показатель – рентабельность строительства. Если рентабельность высока, то, конечно, стоимость жилья тоже будет высокой.
Еще недавно состояние экономики и финансов в стране позволяло брать ипотечные кредиты на приемлемых условиях. Молодые семьи могли рассчитывать на приобретение собственного жилья. Повышение ключевой ставки Центробанком в течение года с 5,5% до 17% на сегодня фактически остановило кредитование. Правительство обещает «отскок» ключевой ставки до предкризисного уровня (10,5%), но это тоже немалая кредитная ставка для ипотеки. На помощь государственных программ в условиях такого масштабного кризиса рассчитывать не придется, поэтому многим гражданам с приобретением нового жилья лучше повременить. Но не будем забегать вперед.
Итак, мы показали факторы, которые используются риэлторами при прогнозировании стоимости жилья. На 2015 год сделана масса прогнозов, часто сильно отличающихся друг от друга. В этом нет ничего удивительного: Россия неоднородна в экономическом отношении. В отдельных регионах экономика позволяет вести массовое строительство жилья, предложений на рынке недвижимости много, выстроена мощная строительная индустрия, местные власти и застройщики вынуждены находить способы реализации построенных квартир, предлагая специальные программы, льготные кредиты и т. д. В соседних регионах картина может быть диаметрально противоположной.
Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году
В прогнозах на 2015 год подавляющее большинство экспертов прогнозируют падение цен. Это особенно проявится на вторичном рынке жилья. Первичный рынок, в основном, сохранит цены. Прогноз сделан на основании анализа кризисных 2008-2009 годов, которые по состоянию экономики и курсу рубля были примерно такими же. Тогда в валютном эквиваленте стоимость квартир упала на 30%, а в рублях примерно на 10%.
Снижение цен не будет равномерным по всей стране. Спрос сегодня уже упал на 15-25%, а снижение предложения пока не отмечается – начатое строительство продолжается, готовятся новые проекты, разрабатываются перспективные планы застройки.
Вторичный рынок также полон предложений. Владельцы опасаются обвала цен на жилье, поэтому стараются продать сейчас, пока еще у покупателя есть деньги и цены держатся на прежнем уровне.
Цены на квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году
Эксперты считают, что в Москве текущая ситуация с ценами на недвижимость сохранится в первой половине года. Потом спрос начнет падать, но вместе с ним будет снижаться и предложение. Рецессия на строительном рынке продолжится несколько лет. Кроме одновременного падения спроса и предложения, мы станем свидетелями замедления темпов строительства, перебоев в финансировании объектов, банкротств и поглощений строительных компаний, падения цен на первичном и вторичном рынках. Интересно, что мнения экспертов в деталях совпадают с мнением строителей. Они не сомневаются, что по глубине и масштабам нынешний кризис невозможно сравнить ни с каким другим. Новейшая экономическая история России не знала еще ничего подобного.
В настоящее время спрос на квартиры в Москве резко вырос. Ожидание кризиса в банковской системе, прекращение лицензий многих банков заставляют россиян, имеющих сбережения, вкладывать их в недвижимость. Удивительно, что рост спроса не вызывает роста цен на квартиры. Объясняется это просто: продавцы, боясь отпугнуть клиентов, согласны продавать квартиры по прежним ценам.
Итак, цены на рынке недвижимости сохранятся до середины лета, несмотря на разворачивающийся в России кризис. Далее последует постепенное снижение цен на недвижимость.
