Новый тренд на рынке недвижимости
Бизнес в сфере недвижимости является одной из наиболее выгодных и надежных сфер, ведь жилые помещения — квартиры, дома, таунхаусы, а также торговые и офисные центры будут востребованы всегда. Однако в сознании многих — это бизнес с высоким порогом входа: то есть для получения значительной прибыли в будущем необходимо уже сейчас вложить солидную сумму. Именно потому большинство людей даже не рассматривают для себя эту нишу. И напрасно, потому что и здесь существуют способы заработка без вложения собственных средств или с минимальными вложениями.
Один из таких вариантов — модель коливинга (от coliving — «совместное проживание»), которая в последние годы стала мировым трендом: совместное потребление недвижимости набирает популярность. Коливинг представляет собой нечто среднее между хостелом и коворкингом (co-working — «совместная работа»), сегодня вызывает интерес и предпринимателей, и клиентов на Западе и в России, хотя у нас пока в меньшей мере, чем коворкинги.
Связано это с тем, что число людей, работающих удаленно — практически из любой точки Земного шара — стремительно растет, и офисы в их привычном понимании постепенно уступают позиции, а желание людей объединяться по интересам, в том числе дома, напротив, растет. Такую возможность — жить и работать практически не покидая пределов одного здания — и предлагают коливинги в их классическом, западном, понимании.
Термин coliving появился только в 2013 году благодаря создателям проекта Open Door в Калифорнии, но формат существует давно. Например, если несколько студентов, приехавших на обучение в другой город, или две семьи, отправившиеся на отдых, совместно снимают одну квартиру, — это и есть коливинг.
За рубежом комнаты или спальни в коливинге (посуточно или на несколько месяцев) арендует, в основном, молодые люди 20+. Кроме сравнительно невысокой оплаты, их привлекает возможность найти единомышленников — некое местное сообщество, объединяющее айтишников или музыкантов, либо людей других творческих профессий, которые материально не очень обеспечены. Выгода арендодателя состоит в том, что даже невысокая оплата за каждое место в целом приносит ему приличный доход из расчета за метр квадратный.
Совместное потребление недвижимости
Этот принцип взяли на вооружение и в нашей стране. И хотя пока такие объекты занимают небольшую долю рынка, уже виден устойчивый спрос: их объемы с каждым годом растут. Причина — острая нехватка доступного по цене жилья. Например, в обе столицы ежегодно съезжается большое количество студентов и молодых специалистов, в том числе зарубежных, для которых такая модель «современной коммуны» вполне приемлема. В Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге уже есть примеры отечественных коливингов, напоминающих зарубежные.
А несколько лет назад в России получил распространение формат коливингов, которые создаются по другому принципу. О том, как на них заработать без инвестиций или с минимальными вложениями, и поговорим. Его суть состоит не в сдаче в аренду многокомнатной квартиры или таунхауса — такой вариант тоже возможен, но подойдет тем, у кого эти объекты недвижимости уже есть. Кстати, их также можно сделать источником дохода, превратив в своеобразный хостел: для этого надо установить в каждой комнате несколько двухъярусных кроватей для размещения 4–6 человек и взимать оплату за каждое место, что существенно увеличивает доход в целом.
Но модель, о которой пойдет речь, предполагает реализацию объекта большой площади, разделенного на небольшие студии, разным людям по цене около полутора миллионов рублей на правах общей долевой собственности. В данном случае применимо известное правило торговли оптом и в розницу, когда «квадрат» в здании большей площади всегда ниже по цене, чем в помещении меньшей площади.
Целевая аудитория
Анализ рынка показал, что такие бюджетные квартиры-студии привлекательны для самых разных категорий населения: его приобретают родители для детей-студентов, которые делают первые шаги в самостоятельной жизни, молодожены, чтобы начать совместную жизнь на общей территории, экс-супруги, которым после продажи квартиры не хватает средств на приобретение двух однокомнатных в Москве или Подмосковье. По сути, стоимость студии соответствует стоимости комнаты в столичной коммунальной квартире, но ее преимущество состоит в том, что такое жилое помещение полностью изолировано.
Интерес предпринимателей к этому проекту обусловлен тем, что, при грамотном подходе в качестве инвестиций потребуются только навык ведения переговоров и умение продавать.
Пошаговая инструкция
1. Найдите подходящий объект недвижимости
Подыщите дом, таунхаус или многокомнатную квартиру, предложенные для продажи. Осмотрите помещение, а затем составьте план будущей перепланировки, чтобы можно было рассчитать, как разделить его на несколько небольших квартир-студий. Причем так, чтобы они были обособлены, и при этом каждая студия располагала собственной кухней и санузлом. Определите стоимость такой квартиры-студии на рынке и ее рентабельность с учетом средств, которые потребуются на ремонт и установку дополнительных перегородок.
2. Договоритесь с застройщиком о поиске клиентов, добейтесь скидки, оговорите процент за сделку
Если вы убедились в перспективности проекта, заключите устный договор (не выкупая) с продавцом (или застройщиком) о том, что вы будете демонстрировать здание, привлекая покупателей. Так как большие объекты быстро реализовать сложно, собственнику это выгодно.
Если договориться с владельцем о том, что вы найдете покупателей одновременно на ряд зданий, скидку можно получить за посредничество, причем за каждый объект. Например, владелец предложил вам скидку в миллион рублей за каждый из пяти домов или таунхаусов стоимостью по 7 миллионов рублей, с условием, что вы найдете клиентов на все эти объекты. Кроме того, вы получите процент от сделки: за продажу коливинга она составляет около 25%, что значительно выше (с учетом стоимости объекта), чем у обычного риэлтора.
3. Привлеките покупателей
Предварительно сделайте разметку помещений для потенциальных клиентов: так они смогут представить, где будут проходить границы их квартиры-студии. А затем дайте объявления на ресурсах о продаже жилой недвижимости, указав в качестве объекта студию.
Всегда сразу разъясняйте клиентам, что в таком проекте — общедолевая собственность, т.е. один таунхаус, дом или квартира посредством дополнительных внутренних перегородок разделены на несколько небольших. При этом каждый будущий владелец выкупает 1/5 (1/6 и т. д.) общей площади, а вместе они приобретают весь объект. Пригласите потенциальных покупателей на просмотр. Если помещение понравилось, предложите забронировать его за предоплату, например, в размере 50 тысяч рублей, чтобы студию можно было снять с продажи.
4. Заключите сделку
Когда собраны все клиенты, готовые приобрести студии в одном таунхаусе, то есть средств достаточно, чтобы оплатить его полностью, внесите оплату одновременно во время одной сделки. Таким образом, владелец получает оговоренную сумму, люди становятся новыми владельцами. А вы, кроме процентов и дохода от скидки, получаете деньги от продажи большого помещения «в розницу»: при разделе таунхауса на небольшие квартиры-студии стоимость квадратного метра ощутимо вырастет.
5. Проведите перепланировку
Посредством дополнительных перегородок разделите внутреннее помещение объекта на 6-7 маленьких, изолированных студий с кухней и санузлом. Проводя такие работы, помните о необходимости соблюдать СНиПы (строительные нормы и правила) и СанПины (санитарно-эпидемиологические правила и нормативы), запрещающие переносить газовые точки и несущие стены, достраивать этажи.
Как показала практика, эта модель универсальна: хорошо работает и в больших городах, и в периферийных, оказалась жизнеспособной даже во время экономического кризиса. Но подойдет в первую очередь тем предпринимателям, которым интересны нестандартные решения в области заработка на недвижимости.
