Многие люди, считающие, что ипотечный кредит является способом жить нормально в благополучный для экономики период, столкнулись с большой проблемой во время мирового финансового кризиса.
Согласно официальной статистике, только в Москве сделок по ипотеке за 2009-ый год сократилось на 90 процентов в сравнении с предыдущим 2008-ым годом. Отсюда исходит закономерный вывод, что добровольные обязательства на 10-15 лет в период финансовой нестабильности и отсутствии каких-либо четких гарантий на будущее, заставляет многих людей опасаться подобных сделок.
Те, кто уже успел реализовать ипотечные кредиты и купил квартиру до кризиса, могут подумать о её продаже, до погашения долговых обязательств перед банком. Всего лишь год назад мало кого волновала перспектива лишиться работы и покупать продукты по более высоким ценам, а также другие продукты народного потребления. В наше время это уже состоявшаяся реальность для многих, а некоторым это еще грозит в скором времени.
Доход от продажи ипотечной квартиры, когда цены на недвижимость стремительно набирали обороты, мог быть значительным. Предположим, вы купили квартиру в 2008-ом году. Не исключено, что продав её, вы только потеряете на разнице. Тем не менее, если вы ощущаете свою неспособность выплачивать кредит или думаете, что подобная ситуация возникнет в скором времени, тогда поторопитесь с продажей.
Государство разработало достаточно обширную программу помощи заемщикам, не способным погашать свои обязательства по ипотечному кредитованию. Реальность такова, что в плане практического использования такого вспоможения не наблюдается значительных результатов у многих людей.
Сумма штрафов за непогашение кредитов в означенное время может вырасти до астрономических величин. Кроме того достаточно сложно найти желающих приобрести квартиру, приобретенную по ипотеке, поскольку здесь сразу встает ряд закономерных сложностей. К примеру, желающим приобрести жильё, используя ресурсы иного банка или тем, кто хочет совершить другую покупку, гораздо выгоднее найти более простой вариант.
Квартира на продажу
Если срок моратория на выплату кредиту уже истёк, в этом случае можно продавать ипотечное жильё. Сроки моратория можно уточнить, внимательно изучив банковский договор. Для начала всех необходимых процедур, прежде всего, необходима личная встреча кредитора с банковскими представителями. Необходимо выяснить на каких условиях банк пойдет на продажу квартиры, по которой еще не полностью погашена кредитная задолженность.
Не исключено, что банк будет согласен на подобного рода сделку, учитывая на получение живой наличности в реальные сроки, хотя и потеряет право на проценты за несколько лет оставшихся по договору. Для банка это более разумная сделка, чем ожидать годами, что нынешний заемщик, может не выполнить своих обязательств.
Вы получили согласие банка на сделку продажи квартиры и теперь можно искать потенциального покупателя. Предварительно заключается договор купли-продажи квартиры с покупателем, в котором оговариваются сроки заключаемой сделки. Все это нужно для ограничения на законном основании сроков самой сделки.
После этого возможно два варианта сделки:
I Вариант (главный)
Продавец подготавливает все необходимые документы, самостоятельно или воспользовавшись услугами риэлтора. Участие банка ограничивается выдачей согласия на проведение подобной операции, а также выделением депозитарной ячейки.
Покупатель вносить оговоренную сумму, которая делится между банком и продавцом. Банк восполняет свои кредитные потребности, а продавец получает остаток с продажной стоимости квартиры. Впрочем, чтобы получить на руки «живые» деньги необходима регистрация сделки. С этой целью покупатель занимается регистрацией снятия обременения с приобретенной квартиры. В регистрационной палате регистрируется факт перехода квартиры, обремененной кредитом, новому владельцу.
После этого банку предоставляются от участвующих сторон новая документация на право собственности. Это дает основания банку вывести жилье из-под залога, поскольку кредит уже погашен. Часть денег получает продавец, в том случае если стоимость жилья превысила банковский долг. В случае отказа в регистрации банк обязан вернуть деньги покупателю, а сама сделка аннулируется.
В различных банках могут быть свои нюансы в проведении подобного рода сделок. К примеру, вместо депозитной ячейки банк может открыть аккредитив продавцу и покупателю (счет банка для резервирования средств). В некоторых случаях подобное решение бывает более дешевым. Однако не все банки это делают, поскольку это влечет за собой большее кол-во юридических трудностей в отличие от депозитной ячейки.
II Вариант (простой)
В этом случае банк оказывает содействие в подготовке всех необходимых документов, наличными вносится необходимая сумма. Вся сумма кредита погашается единовременно, а обременение с квартиры снимается, что закрепляется соответствующим образом в договоре.
Плюс подобной сделки в меньшем времени необходимом на свершение. Вместе с этим, существует определенный риск, который ложится на покупателя, поскольку уже невозможно будет вернуть финансы, ушедшие на погашение кредита в случает отказа в регистрации. В теории можно предложить еще один способ продажи квартиры с ипотекой. В этом случае продавец до срока погашает задолженность по кредиту на средства покупателя. При этом разницу забирает себе, не ставя банк в известность о желании на совершение сделки.
Подобный вариант является самым быстрым и очень опасным. Здесь есть риск остаться без жилья, как для покупателя, так и для продавца. Нет никаких гарантий и всё делается на полном доверии между покупателем и продавцом.
Кредит тоже можно продать
В этом случае покупатель выступает в роли потенциального заемщика. Проводится стандартная процедура одобрения банком нового кредитора, предоставляется вся нужная документация. В случае одобрения банком кредит переводится на нового заемщика. Однако право на вычет с налогов заемщик теряет и на погашение кредита материнский капитал идти не может.
