Механизм аренды жилья с выкупом сегодня необходим обеим сторонам рынка. Покупатели получат возможность приобрести собственное жилье на разумных, понятных, справедливых и прозрачных условиях. Продавцы получат еще один инструмент получения прибыли от операций с недвижимостью.
— Как работает аренда с выкупом в разрезе бизнес-модели? Что необходимо? Есть ли какие-то ограничения?
Для создания бизнеса с применением механизма аренды жилья с выкупом предпринимателю необходимо либо само жилье, либо капитал на его покупку, а также клиент готовый данное жилье приобрести. Получается, что минимальный набор для проведения сделки состоит из покупателя и продавца.
Такой вариант с участием только двух сторон эффективен, если предприниматель разбирается в юридических вопросах, связанных с недвижимостью. Он должен уметь составлять и читать договор, знать и понимать, что такое право собственности, как происходит процесс его передачи.
Также сделки по аренде с выкупом, в которых участвуют только 2 стороны, эффективны, если собственник и покупатель обладают высоким уровнем доверия друг к другу.
Если доверия или требуемых навыков нет, то необходимо обратиться к компетентному посреднику. Им может выступить юрист или агентство недвижимости, предлагающие подобную функцию.
— Сколько можно заработать на аренде с выкупом. Какой срок окупаемости инвестиций?
Самое главное преимущество аренды с выкупом заключается в том, что объекты, требующие меньших вложений, дают большую рентабельность. А дорогие объекты приносят меньше прибыли. Это делает механизм более доступным для предпринимателей.
Например, вы владеете однокомнатной квартирой стоимостью 1 млн рублей. Вы решаете ее продать не сразу и получить свой миллион, а через аренду с выкупом на 3 года за 55 тыс. рублей в месяц. В итоге вы получите 1,980 млн рублей. Таким образом, уже за 3 года инвестиции удвоятся.
При этом не стоит забывать, что небольшие и недорогие квартиры пользуются огромным спросом у населения ввиду общей дороговизны жилья. Получается, что чем дешевле стоит квартира, в которую предприниматель готов инвестировать, тем она быстрее будет продана, тем больше она принесет прибыли, пользуясь при этом еще и повышенных спросом со стороны потенциальных покупателей. Это идеальное олицетворение мечты любого предпринимателя о быстром обогащении.
— Где искать покупателей, каков средний срок поиска клиента?
Покупателей искать не нужно. Они сами вас найдут. Сейчас сегмент рынка аренды с выкупом устроен так, что покупателей гораздо больше, чем продавцов. Потенциальных клиентов во всех городах в избытке, а владельцев квартир, которые хотят продавать свое жилье через аренду с выкупом, немного.
Поэтому для появления предпринимателей, готовых развивать свой бизнес в рамках модели продажи жилья через аренду с выкупом, время самое благоприятное. Ниша не занята, спрос огромный, вложения небольшие, а риск минимальный.
Если прямо сейчас начать строить бизнес в данном направлении, то уже через 3-5 лет можно стать крупным игроком, который будет массово поставлять жилье. А спрос на доступное жилье никогда не упадет ниже необходимо уровня.
— С юридической точки зрения, насколько аренда с выкупом сложнее стандартных процедур с жилой недвижимостью?
Внешне сделка похожа на процедуру продажи и покупку в рассрочку. Для ее осуществления покупателю нужен только паспорт, а собственнику жилья пакет документов, идентичный тому, который необходим при продаже.
Однако сам процесс имеет существенные отличия, на которые необходимо обратить внимание. При осуществлении типичной сделки купли-продажи рисков мало. В договоре прописываются элементарные вещи, которые касаются только объекта недвижимости.
Сделка по аренде с выкупом подразумевает долгосрочные взаимоотношения между собственником жилья и покупателем, поэтому в договоре необходимо учесть большое количество пунктов, которые будут регулировать порядок и условия его исполнения обеими сторонами. Желательно предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть между сторонами. Именно отсутствие типовых договоров по аренде с выкупом я бы назвал главной проблемой работы данного механизма.
Николай Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья»
— В чем заключается данная проблема?
Единых стандартов составления подобных договоров пока не существует. Связано это с тем, что законодательная база для работы механизма есть, а правоприменительной практики практически нет. Поэтому мы считает важным привлечение к сделкам профессионального посредника, который будет сопровождать процесс на всех этапах, решая любую спорную ситуации между сторонами, учитывая их интересы.
«Федеральное бюро выкупа жилья» предлагают свою модель работы при осуществлении подобных сделок. Мы находим покупателя и продавца, составляем шаблон договора, в которых учитываем все существенные условия его исполнения, делаем его экспертизу. Кроме того мы формируем стабилизационный фонд, из которого возмещаем часть убытков обеим сторона в случае срыва сделки. Таким образом, выполняя функцию связующего звена, мы берем на себя часть рисков как собственника, так и покупателя.
— Вы упомянули, что в России есть законодательная база, обеспечивающая работу механизма аренды с выкупом. Можно ли немного подробнее?
В правовом поле механизм аренды с выкупом опирается на Гражданский кодекс Российской Федерации. В главе 34 данного документа описаны общие положения, которыми следует оперировать при проведении сделок по аренде жилого помещения. Там указано, что в договоре аренды не запрещено право перехода собственности жилого помещения по истечения определенного срока или выплаты полной суммы сделки. Необходимая информация находится в статьях с 606 по 625.
Однако еще раз подчерку, что в Гражданском кодексе описаны общие положения. Необходимой правоприменительной практики по аренде с выкупом в российском правовом поле нет. Но и в это нет ничего криминального. Но как только механизм распространиться, правоприменительная практика появится.
Работа механизма покупки жилья через долевое строительство когда-то тоже начиналась с общих положений Гражданского кодекса. А сегодня все ее нюансы четко регламентированы.
— Можно ли прогореть бизнесмену, применяя модель аренды с выкупом? Что необходимо предпринять, чтобы свести подобный риск к минимуму?
Определенные риски есть всегда. Ключевой фактор — это грамотно составленный договор. Желая получить максимальную выгоду, предприниматель может составить договор так, что в процессе судебной тяжбы тот будет признан недействительным. А это может привести к различным последствиям от возмещения всех выплат арендатору до ареста имущества.
Если же договор составлен грамотно, без злоупотреблений, а в нем прописаны все существенные условия, то вероятность прогореть уже сведена к минимуму.
— В каких регионах России данный вид бизнеса наиболее перспективен, а в каких не перспективен вовсе?
На мой взгляд, модель покупки жилья через аренду с выкупом перспективна и работоспособна в любом регионе России. Везде есть люди, которые хотят решить свои жилищные проблемы. Везде есть люди, которые хотят вложить свои деньги и заработать.
Есть регионы, где аренда с выкупом остро необходима. Это в первую очередь депрессивные регионы, в которых наблюдается низкая платежеспособность населения в целом. Несмотря на то что у людей нет большого количества денежных средств, решение жилищных проблем никто не отменял. Всегда кому-то необходимо переехать, разъехаться, разменять жилье. Отсутствие накоплений практически лишает их возможности проводить операции с недвижимостью. Аренда с выкупом могла бы решить данную проблему.
— Необходимы ли специальные навыки для организации бизнеса по аренде жилья с выкупом?
Из специализированных пригодятся знания в области операций с недвижимостью и общее понимание рынка. Необходимо разбираться в юридических вопросах: понимать, что такое право собственности, как оно переходит.
В общем, нужны качества, которые необходимы всем предпринимателям: понимание экономических механизмом бизнеса, знание психологии людей, желание зарабатывать, способность рисковать и умение нести ответственность за результаты бизнеса.
