Договор аренды – соглашение между собственником, сдающим имущество в аренду, и лицом, принимающим имущество в аренду, то есть между арендодателем и арендатором.
В данном договоре должна содержаться информация о:
- составе и стоимости объекта;
- размере арендной платы,
- распределении обязанностей обеих сторон по ремонту и восстановлению имущества, передаваемого в аренду;
- обязанностях арендатора сохранить и возвратить имущество;
- условиях возможного выкупа имущества арендатором.
Договор имущественного найма (аренды) предполагает, что арендодатель предоставляет арендатору имущество за определенную плату во временное владение и пользование или только в пользование. Полученные арендатором при использовании арендованного имущества продукция и доходы являются его собственностью.
Особенности договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Арендодателя
Структура договора:
- Преамбула.
- Предмет договора.
- Права и обязанности сторон.
- Цены и порядок расчетов.
- Ответственность сторон.
- Срок действия договора.
- Прочие условия.
- Реквизиты и подписи сторон.
Некоторые виды договоров требуют добавления дополнительных разделов.
Форма договора
Договор составляют в простой письменной форме. Договора, предусматривающие переход права собственности на помещение к арендатору (выкуп), заключают в форме договора купли-продажи. Аренда недвижимости, которая продолжается не менее года, должна пройти государственную регистрацию.
Права и обязанности сторон договора
Договор аренды – двухсторонняя сделка, что означает наличие у обеих сторон прав и обязанностей. Главная обязанность арендодателя – передача имущества в пользование арендатору. Важнейшая обязанность арендатора – использование полученного нежилого помещения по назначению.
Права и обязанности сторон возникают в момент заключения договора, если данный договор консенсуальный (ст. 606 ГК РФ). Отношения, возникающие при заключении договора аренды, регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 34 Кодекса посвящена вопросам арендных отношений).
Гражданско-правовые риски сторон договора
Арендодатель:
- Просрочка платежей.
- Порча, несанкционированное изменение или уничтожение имущества, сдача в субаренду, передача в безвозмездное пользование и т. п. объекта аренды.
- Нецелевое использование имущества или нарушение установленного порядка использования.
- Отказ от увеличения арендной платы.
- Воспрепятствование контролю арендодателя за надлежащим использованием имущества.
- Досрочное расторжение договора.
- Несвоевременный возврат арендованного имущества и принадлежностей, необходимых для эффективного использования.
- Уклонение от государственной регистрации договора.
Арендатор:
- У Арендодателя могут отсутствовать права на передачу имущества в аренду.
- Просрочка передачи имущества.
- Арендуемое имущество в состоянии, исключающем или ограничивающем его использование по целевому назначению;
- Передача имущества без принадлежностей или документов, необходимых для эффективного использования.
- Необоснованное повышение платы за аренду.
- Ограничение права владения и пользования имуществом.
- Досрочное расторжение договора.
- Просроченная приемка арендодателем имущества по окончании действия договора.
- Уклонение от государственной регистрации договора.
Отдельным пунктом договора должен быть порядок разрешения споров. В договоре нужно прописать, что споры, связанные с правоотношениями, должны разрешаться в результате переговоров, а при невозможности достичь соглашения сторон, вопрос рассматривает Арбитражный суд.