Оформление купли-продажи квартиры без помощи квалифицированного юриста может привести к очень неприятным результатам. Юридическое сопровождение сделки требуется при составлении и подписании документов, оценке квартиры и проверке безопасности сделки.
Что нужно знать перед подписанием договора
Перед заключением договора необходимо тщательно проверить юридическую чистоту недвижимости. Для этого нужно изучить историю квартиры, узнать обо всех бывших хозяевах, владевших квартирой с начала ее существования. Собрать всю информацию может быть сложно, но проанализировать данные последнего собственника нужно обязательно.
- При проверке информации следует исключить факторы, которые могут повлиять на законность сделки:
- Физическое и психическое здоровье продавца.
- Алкогольная и наркотическая зависимость.
- Возрастные заболевания, связанные с нарушением памяти.
- Неврологические расстройства.
При нарушениях здоровья, которые дают основания признать неполную дееспособность продавца, может возникнуть ситуация, когда родственники или он сам оспорят сделку и инициируют судебное разбирательство.
Если право на недвижимость перешло к продавцу по праву наследования, есть смысл поинтересоваться, сколько времени прошло со дня смерти предыдущего владельца, и нет ли других наследников и вариантов завещания.
В случае перехода права собственности по решению суда, необходимо исключить вероятность отмены или обжалования. При нескольких собственниках недвижимости следует убедиться, что между ними нет споров о данной квартире. По законодательству, преимущественное право покупки принадлежит лицам, у которых есть доля в данной недвижимости.
Если квартира перешла в собственность по договору дарения, бывший собственник имеет право оспорить его в суде. Права несовершеннолетних защищены законом. Если среди собственников есть дети, следует подать запрос в органы опеки, и выяснить законность продажи квартиры.
Не будет лишним поинтересоваться отношениями собственников с законом. Продавец, находящийся в розыске или под следствием, может исчезнуть с задатком.
После изучения информации о собственниках нужно проверить саму недвижимость. Важна следующая информация:
- Капитальный ремонт (прошедший и предстоящий), перепланировки, реконструкции.
- Вероятность сноса жилья.
- Состояние коммуникаций.
- Проверка подлинности выписок из Росреестра, паспортного стола, БТИ.
- Не находится ли квартира в залоге.
Покупатель может сам обратиться в ЕГРП за выпиской о квартире. Документ выдается без ведома собственника, в нем указано имя владельца недвижимости и основания, на которых к нему перешло право собственности.
Составление договора покупки-продажи недвижимости
К составлению, изучению и подписанию договора можно переходить после проверки собственников квартиры.
В договоре обязательно должны содержаться следующие пункты:
- Адрес недвижимости, фактическая площадь, вид.
- Цена всей квартиры или одного квадратного метра.
- Список собственников и порядок их выписка из квартиры и освобождения жилплощади.
Если по условиям договора, деньги передаются наличными, необходимо получить расписку. Покупатель должен понимать, что деньги можно передавать только после переоформления квартиры на его имя. Во избежание недоразумений сделку лучше заключать в банке — в арендованную ячейку будут заложены деньги, которые перейдут в продавцу после регистрации перехода прав на недвижимость.