Оформить продажу городской квартиры всегда проще, чем документы на продажу дома, тем более, с земельным участком. Сделки с землей всегда сопровождаются сбором многих бумаг, получением различных разрешений, подтверждений, планов. Собираясь продавать или покупать недвижимость с участком земли, обе стороны договора должны крайне серьезно отнестись к проверке всех документов, чтобы в дальнейшем не пришлось столкнуться с серьезными проблемами (см. «Подводные камни при покупке земельного участка»). Совсем нередко в бумагах содержатся недостоверные данные о состоянии строений их составе, площади. Также в судах приходится рассматривать дела о спорах, связанных с недействительностью документов о праве собственности и другими ошибками или случаями мошенничества.
Прежде всего, внимательно отнеситесь к тому факту, что частный дом всегда связан с земельным участком, на котором он расположен. По действующему законодательству у продавца дома должно быть право собственности на землю, и договор купли-продажи должен быть составлен на участок со всеми строениями, которые на нем расположены. Весь комплекс строений на земельном участке называется домовладением и может включать гараж, подсобные помещения, пристройки и прочие сооружения.
У продавца дома на руках должны быть документы, позволяющие ему распоряжаться недвижимостью:
- Право собственности на дом.
- Документы на земельный участок.
- Техпаспорт на дом.
Знакомясь с документами, обратите внимание на следующее:
- Документы должны быть представлены вам в оригиналах. Не подписывайте договор, если вам обещают добавить недостающие бумаги позже.
- В бумагах не может быть исправлений и ошибок. Учитывайте все «мелочи»: помарки в фамилиях, исправление адреса, площади дома и участка и т. п.
- Данные технического паспорта и акта земельного участка должны полностью соответствовать сведениям в свидетельстве о праве собственности и тому, что существует на самом деле.
- Все документы на право собственности проходят регистрацию в органах юстиции.
Пакет основных документов, без которых невозможно совершать куплю-продажу дома с участком, должен выглядеть следующим образом:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и участок земли.
- Основание для выдачи свидетельства о праве собственности. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, ренты, приватизации, судебное решение или свидетельство о вступлении в наследство. Покупатель должен иметь возможность убедиться в том, что недвижимость появилась у нынешнего владельца законным путем.
- Кадастровый паспорт на участок. Если право собственности на землю уже зарегистрировано, кадастровый паспорт можно исключить из списка обязательных документов.
- Паспорта (копии или данные паспорта) всех лиц, причастных к сделке. Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
- Справка паспортного стола обо всех, кто зарегистрирован в данном доме. Если на площади зарегистрированы лица, не относящиеся к числу собственников, они должны дать письменное и заверенное нотариусом обязательство выписаться в установленные сроки.
- Если собственник дома и земельного участка состоит в браке, необходимо получить согласие супруга, заверенное нотариусом. Если дом перешел к продавцу по праву наследования или был получен в дар, такое согласие получать не нужно.
- При наличии несовершеннолетних собственников необходимо заручиться разрешением органов опеки на продажу недвижимости.
- При покупке доли в доме, убедитесь, что продавец поставил надлежащим образом в известность остальных собственником. Отказ от покупки доли они должны подтвердить письменным отказом, заверенным у нотариуса.
- Покупатель должен получить согласие супруги или супруга на приобретение недвижимости.
- Для дома, зарегистрированного в БТИ, а не в государственных органах регистрации, требуется кадастровый паспорт.
- Право собственности на дом, возникшее до 1998 года, должно было регистрироваться в БТИ, землю оформляли в местной администрации или земельном комитете.
- При продаже по доверенности, документ обязательно должен быть нотариально удостоверенным и содержать перечень доверенных действий.
- Если недвижимость находится в залоге, залогодержатель дает разрешение на продажу.