48 % респондентов считают перспективы инвестиций в греческий рынок недвижимости в ближайшие пять лет хорошими или отличными — такой результат показал опрос консалтинговой компании NAI Hellas 52 экспертов международного рынка инвестиций в 2017 году. По сравнению с 2016 число тех, кто готов рассмотреть вложения в этот рынок, увеличилось вдвое. Недвижимость в Греции снова становится привлекательной для зарубежных инвесторов по ряду причин.
ВНЖ при покупке недвижимости
Среди европейских программ получения ВНЖ за инвестиции греческая — самая выгодная: Греция выдаёт «золотые визы» покупателям одного или нескольких объектов недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро. С учётом пошлин и расходов на оформление визы греческий ВНЖ стоит дешевле, чем остальные: например, в Латвии для получения ВНЖ при покупке недвижимости тоже требуется вложить 250 тыс. евро, но при этом инвестор платит пошлину в размере 5 % от стоимости объекта, и, таким образом, минимальная стоимость вложений повышается до 262,5 тыс. евро. В других странах «золотые визы» стоят дороже: на Кипре требуется инвестировать от 300 тыс. евро, в Португалии — от 350 тыс., в Испании — от 500 тыс.
За время действия программы «золотые визы» в Греции получили более 900 россиян — популярнее греческая программа только в Китае, на который приходится больше 2,5 тыс. выданных ВНЖ
По условиям программы, греческий ВНЖ можно продлевать каждые пять лет, если недвижимость остаётся в собственности инвестора. Вместе с основным заявителем вид на жительство получает вся его семья: супруг или супруга, родители обоих и дети младше 21 года. Инвестор может жить в Греции круглый год или не приезжать совсем. Греческая «золотая виза» позволяет путешествовать без виз по всем странам Шенгенской зоны.
Популярность греческой программы растёт: по данным компании Enterprise Greece, в 2017 было выдано на 33 % больше «золотых виз», чем годом ранее. По состоянию на май 2018 с начала действия программы зарубежным инвесторам было выдано 2 639 греческих ВНЖ.
Туристический бум
Греция — одна из самых посещаемых стран мира. По данным Всемирной туристской организации (UNWTO) на 2016 год, она принадлежит к числу направлений, где количество тех, кто приехал в Грецию отдохнуть, превышает число местных жителей: на одного грека приходится в среднем по два туриста. Согласно информации Банка Греции, число иностранных туристов в стране увеличилось с 16,9 млн в 2012 году до 30,2 млн в 2017. Как прогнозирует Всемирный совет по туризму и путешествиям (WTTC), количество международных прибытий в Грецию к 2028 году вырастет до 42,5 млн.
По данным WTTC, вклад туризма в экономику Греции в 2017 году составил 20 % от греческого ВВП
По оценкам исследовательской компании Euromonitor International, сегодня Афины — второй город в Европе по темпу роста числа туристов: количество прибытий из-за рубежа в 2017 году составило 5 млн, на 10 % больше, чем в 2016. По прогнозам этой организации, количество иностранных туристов в Афинах к 2025 году вырастет на 30 % до 6,5 млн — больше, чем, например, в Париже (23 %) или Барселоне (17 %).
Туристический бум в Афинах — хорошая новость для инвесторов в недвижимость. Квартиры в центре города пользуются высоким спросом у туристов: по данным сервиса AirDNA, который обрабатывает данные, опубликованные на Airbnb, если в апреле 2017 года жильё в Афинах через Airbnb забронировали 16 тыс. гостей, то в апреле 2018 — уже 21,6 тыс., на 34 % больше. Средняя стоимость аренды в летние месяцы составляет 50 евро за ночь; средняя заполняемость — 70 %.
Конец кризиса
Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2008 году, и дефицит государственного бюджета Греции вылились в экономический коллапс в масштабах страны. Однако начиная с 2010 года греческое правительство принимает множество мер по сокращению государственного долга и восстановлению экономики страны. Они начали приносить результаты: после восьмилетней рецессии в 2017 году греческий ВВП рос четыре квартала подряд, и, по прогнозам Европейской комиссии, экономика Греции продолжит расти в 2018 и 2019 годах на 2,5 % в год.
По словам генерального директора Deutsche Bank Джона Крайана, в Греции «наконец-то виден свет в конце туннеля». Он даёт позитивный прогноз на 2018 год, «однако дорога к полному восстановлению будет долгой и трудной»
В начале мая 2018 Европейский центральный банк опубликовал результаты стресс-тестов четырёх крупнейших банков Греции: даже при неблагоприятном сценарии их капитал сократится не ниже пороговых значений, что говорит об успешном завершении многолетнего периода реструктуризации. Эксперты ожидают постепенного оздоровления финансового сектора, что положительно скажется на рынке недвижимости страны.
Потенциал роста цен на жильё
Греция — один из последних рынков недвижимости в Европе, где пока продолжается денежная «засуха» и рынок с 2008 года ещё не начал расти. Цены на недвижимость в Афинах на 42 % ниже докризисного уровня, квадратный метр в среднем стоит 1,5–2 тыс. евро.
Изменение цен на недвижимость в Европе
Однако падение цен в Греции замедляется: в 2015 году стоимость недвижимости снизилась на 5,1 %, в 2016 — на 2,4 %, в 2017 — лишь на 1 %. В Афинах в IV квартале 2017 по сравнению с аналогичным периодом 2016 цены почти не изменились, опустившись лишь на 0,1 %. В квартальном исчислении спад уже остановился: с апреля по декабрь 2017 стоимость квадратного метра в столице оставалась на одном уровне, а в других греческих городах даже выросла.
Как считает управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов, сейчас наступил идеальный момент для входа на рынок недвижимости Греции. «Если негативные события не нарушат равновесие рынка, мы ожидаем, что в ближайшие 2–3 года цены на недвижимость вырастут на 30 %», — говорит он.
Пример объекта: квартира в Афинах
Поскольку цены на квартиры в историческом центре Афин уже начали расти, многие инвесторы рассматривают объекты, расположенные чуть дальше от Акрополя: они стоят дешевле, но по-прежнему пользуются спросом у туристов. Такой пример — двухкомнатная квартира в Неа-Смирни, южном пригороде Афин, стоимостью 126 тыс. евро. До Акрополя отсюда можно добраться за полчаса на общественном транспорте и меньше чем за час — пешком.
Инвестору нужно быть готовым к сопутствующим расходам на покупку: налоги на приобретение и регистрацию недвижимости, оплата комиссий нотариуса и юриста составят около 6,5 % от стоимости квартиры (примерно 8,2 тыс. евро). На коммунальные платежи собственник будет тратить около 1,5 тыс. евро в год. Расходы на управляющую компанию, которая возьмёт на себя все заботы по поиску арендаторов и сдаче квартиры в аренду, составят 25 % от годовой арендной выручки с учётом комиссии Airbnb. Сумма налогов при владении и налога на доход — порядка 3,8 тыс. евро в год.
Абсолютный годовой доход от сдачи этой квартиру в краткосрочную аренду — 15 тыс. евро. В результате, чистая доходность инвестора составит порядка 5 % годовых после вычета всех расходов и налогов.
