Само слово «ипотека» для нас несколько чуждо и непривычно. Тем не менее, оно как-то незаметно, но уверенно вошло в нашу жизнь. Что касается ипотеки жилья, то с ней до кризиса успело ознакомиться большое количество российских граждан.
В то же время, случаи ипотечного кредитования коммерческой недвижимости пока единичны. Что собой представляет коммерческая ипотека? По сути, это кредитование с целью покупки заемщиком разного рода коммерческой недвижимости – под офис, склад, и т. д.
Одновременно данная недвижимость выступает залогом по кредиту. Коммерческая ипотека отличается от обычного жилищного кредитования более короткими сроками погашения и высокими процентными ставками. Они варьируются от 12 до 16% годовых, в основном в валюте. Срок погашения составляет максимум 12 лет. Обязательным условием является внесение заемщиком первоначального взноса в сумме от 25 до 40% от стоимости объекта.
Заемщик, кроме всего прочего, должен иметь положительный баланс, и как минимум, год успешной деятельности на рынке. Система коммерческой ипотеки во многом схожа с обычной жилищной ипотекой – практически аналогичные процедуры оценки объекта и самого заемщика, условие первого взноса, и т. д. Но есть и существенное отличие – законодательством запрещено оформлять закладную до того, как будет заключен договор о купле-продаже.
Другими словами, объект сначала нужно купить, и лишь потом закладывать. Договор об ипотеке заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, и с положением Федерального закона « Об ипотеке». Согласно ему, в договоре должны быть обязательно указаны объект ипотечного кредитования, его стоимость, срок и размер ипотечных обязательств.
Кому это выгодно?
Все участники ипотечного рынка сходятся в одном – развитие российского рынка коммерческой ипотеки сдерживается только недостатками существующего законодательства. Однако не все в порядке и с потенциальными заемщиками – процветающие компании не нуждаются в коммерческой ипотеке, и предпочитают в случае необходимости классический кредит. А компании, которые не имеют залога, но нуждаются в таком виде кредитования, не рассматриваются банками в качестве надежных заемщиков.
Поэтому в России услугами коммерческого кредитования пользуются пока только крупные компании. Представители малого и среднего бизнеса просто не обладают необходимым залоговым обеспечением.
Схемы коммерческой ипотеки
Какие существуют схемы коммерческой ипотеки? В связи с несовершенством российского законодательства в отношении ипотеки, рынок сам выработал несколько схем, по которым происходит кредитование. К сожалению, все они пока далеки от совершенства.
Тем не менее, давайте познакомимся с ними поближе:
Схема 1
В процессе заключения договора о купле-продаже продавец получает часть денег от покупателя, и соответствующие гарантии от банка. После этого происходит перерегистрация собственности на нового владельца – покупателя. Далее составляется договор о залоге, после чего банк выдает кредит, и происходит окончательный расчет с продавцом. Эта схема является самой сложной и длительной.
Схема 2
Покупатель платит владельцу объекта по предварительному договору часть собственных денег. Продавец, в свою очередь, получает от банка гарантию выплаты недостающих средств, при условии регистрации залогового договора. После этого происходит регистрация залога, и оформляются документы по передаче прав на собственность новому владельцу, то есть покупателю. Далее продавец получает остаток суммы, а регистрация продолжается.
Схема 3
Риэлторы окрестили данную схему «выкуп юридического лица». В этом случае создается компания, на которую и оформляется сам объект недвижимости. Дальше заемщик выкупает акции этой компании посредством выплаты кредита, таким образом, становясь обладателем объекта недвижимости.