Любое офисное здание, то ли это новая постройка, то ли переделанное здание бывшего НИИ, имеет так называемую «входную группу». Разберемся что это за место. Входная группа – это помещение в холле на первом этаже, куда попадают все, кто входит в офисное здание.
В театрах так называют фойе. В ее состав входит ресепшн, пункт охраны и в большинстве случаев автоматическая система контроля доступа, современная «вертушка» или турникет. Но помимо стандартного набора для входного помещения офисного центра это место обязано быть лицом, визитной карточкой блока. А потому для привлечения желающих арендовать площади во «входной группе» владельцы офисных центров создают имиджевую концепцию пространства первого этажа.
Теперь разберемся в том, кто же может получать прибыль здесь. В первую очередь нужно понять, что офисы разделяются на классы. Входная группа офисов класса А и А+ должна быть представительского класса.
Потому здесь не будут размещать заведения общепита, даже если это будет стильное кафе или хороший ресторан. В данный момент актуальной тенденцией является размещения во входных группах таких офисов картинных галерей, где можно как посмотреть, так и приобрести понравившиеся полотна или, например, скульптурную группу, фонтаны. Одним словом оформление осуществляется изысканными архитектурно-интерьерными элементами.
В офисах классом ниже основной задачей владельцев является заполнение полезной площади первого этажа нужными услугами. Так что в таких офисных зданиях входная группа выполняет скорее техническое предназначение, чем имиджевое. Вот тут вполне реально разместить и заведения общепита.
Также вполне нужными и востребованными будут услуги копи-центра, газетного киоска, фитнес-зала, отделения банка, кафетерия, парикмахерской. Но офисы, относящиеся к классу В, тоже не станут сдавать свою площадь первому попавшемуся арендатору. Малоизвестные бренды или приватные малые предприниматели вряд ли смогут там разместиться.
К третьей группе офис-центров относят перестроенные бывшие НИИ, в народе именуемые «муравейниками». Вот тут ограничений никаких нет, все зависит от того сможете ли вы договориться с владельцем. В основном в таких помещениях размещают канцелярские магазинчики, киоски с подарками и деловыми сувенирами, заведения фаст-фуда с едой на вынос, продажа напитков, магазины одежды и даже ремонт обуви. Такие центры являются отличным местом для размещения своих точек частными предпринимателями.
Касательно классности офисов все ясно. Арендаторы в свою очередь разделяют офисы на те, которые находятся в оживленных районах города, и те, к которым доступ затруднен. Ко второй группе относятся офисы, которые удалены от центра города и находятся в районах, похожих на промзону.
В зависимости от этого каждый арендатор ориентируется на потенциальных клиентов, которые смогут посещать его магазин или киоск. В центре города можно спокойно получать целый комплекс услуг за пределами здания, а вот в изолированных офисах необходимо иметь все необходимое внутри.
В таком случае во входную группу привлекаются арендаторы, которые желают разместить пункты продаж билетов, цветочные магазины, пункт обмена валют, магазинчики сотовой связи, салоны красоты.
Нельзя упускать тот факт, что большинство девелоперов уверенны в том, что основную прибыль арендатор получает от простых прохожих с улицы, а потому сдают площади в «изолированных» офис-центрах по цене, которая только немного выше арендной платы за офисные помещения на этажах. И это с учетом того, что аренда площади во входной группе сильно высока, тем более там, где арендаторы ориентируются на доход от прохожих, а не офисных сотрудников.
Но, по мнению экспертов, такой подход, когда работа арендатора нацелена на покупателей с улицы, не всегда правильна. Устройство входной группы не позволяет комфортно размещаться там большому числу покупателей с улицы, а значит получить хорошую прибыль тоже не выйдет. Тем более, обычные прохожие могут конфликтовать с обслуживающим персоналом офисов, а виновником этого будет считаться арендатор, который привлекает много клиентов.
Для того чтобы таких ситуаций не возникало, владельцы офисных центров, при подборе арендаторов площадей во входной группе, выбирают таких, которые способны предоставлять «короткие услуги», то есть могли обслуживать клиента за небольшой отрезок времени.
Есть и такие девелоперы, которые не желают размещать что-либо другое, кроме обязательных элементов входной группы. Их больше привлекает пустота и спокойствие на первом этаже, нежели суета и гул, которые будут в случае заполнения пустого пространства магазинчиками.
Сложно даже представить то, что можно о чем-то договориться с такими владельцами. Но и в этом случае есть шанс получить одобрение на предоставление в их офисах ваших услуг. Если вы владелец сети банкоматов или пунктов приема платежей, то вам не будет сложно договориться о размещений таких услуг в любом офис-центре.
Самым доходным делом в офисах класса В и В+ является: размещение отделения банка (нужно порядка 30 квадратных метров), пункта приема платежей (не менее пяти квадратных метров), газетные киоски (не менее двух квадратных метров), кафе (как минимум 50 метров квадратных), продуктовый магазин (от пятнадцати метров квадратных). Для аренды площади под такие помещения в докризисный период в столице следовало было заплатить от 500 до 1 000 долларов за год.
Если взять за среднюю арендуемую площадь двадцать квадратных метров, то для организации бизнеса в офисных центрах необходимо около семи-восьми тысяч долларов с учетом всех расходов.
А при правильном подходе к ведению бизнеса доход от такого предприятия можно получать довольно высокий. Помимо вас в успехе бизнеса будет заинтересован и владелец офиса, так как вы будете платить ему арендную плату и в то же время повышать стоимость объекта.
© Сергей, BBF.RU
