Ипотечное кредитование вошло в повседневную жизнь россиян, благодаря возможности в достаточно короткие сроки приобрести и вселиться в новое жилье.
Кредит выдается на длительный срок. Проценты по кредиту по размеру сопоставимы с месячной оплатой аренды аналогичной съемной квартиры, это побуждает людей не оплачивать чужое съемное жилье, а платить за собственное. В квартире, приобретенной по ипотеке, можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи.
Среди множества плюсов такого кредитования есть и свои минусы: это невозможность распоряжаться квартирой до того, как будет полностью погашен кредит, финансовые риски, высокие проценты оплаты. Для потенциального заемщика полезно будет понимание того, как начисляются проценты и как формируется график выплат по ипотеке. Ставка ипотеки является решающим фактором при выборе банка, где будет оформлен кредит.
Величина процентных ставок сегодня находится в пределах 6-14% в валюте и 10-18% по рублевым кредитам. Ставки эти довольно высоки, заемщик за срок кредитования в 15-20 лет выплачивает фактически не менее двойной стоимости приобретаемого жилья. Процент ипотеки определяется банком индивидуально в каждом конкретном случае, в зависимости от:
- объекта кредитования – если вы приобретаете не квартиру, а дом, ставка может быть выше;
- рынка недвижимости – при покупке жилья на первичном рынке процент ипотеки будет выше из-за риска, пока строительство не закончено, и составит 20-22%; после сдачи дома процент может быть снижен до обычного уровня; кредитование по вторичному жилью будет дешевле на 1-2%;
- срока кредитования – по некоторым схемам ипотечная ставка тем выше, чем длиннее срок ипотеки;
- первоначального взноса – если он составит значительную часть стоимости нового жилья, проценты кредита могут быть снижены;
- формы подтверждения доходов – процентная ставка может быть выше на 1-2%, если ваши доходы не подтверждены официальными документами.
Желательно, чтобы к моменту кредитования у вас было накоплено 40-50% собственных средств, если планируется покупка квартиры в строящемся доме. Сумма первоначального взноса регламентируется правительством и составляет не менее 30%. Она может отличаться в различных банках: некоторые уменьшают размер взноса до 15%, если жилье приобретается на вторичном рынке, есть банки, уменьшающие этот процент при покупке дорогого жилья, но, в основном, банки изменяют процент первоначального взноса в сторону увеличения.
Ипотечные ставки различаются по типам. Наибольшее распространение получили фиксированные ставки, которые не меняются в течение всего срока кредитования. Существуют так же плавающие процентные ставки, которые привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка.
Если ипотека взята в валюте, заемщик ежегодно в своем банке узнает новое значение процентов кредита, которые ему следует оплачивать в текущем году. Если ипотека берется в рублях, то ставка пересматривается каждые три месяца. При кажущейся привлекательности таких процентных ставок в сравнении с фиксированными, прогнозировать их изменение за длительный срок ипотеки не всегда возможно.
Выбирая ставку ипотеки, необходимо сделать расчет реальных выплат по кредиту с учетом и дополнительных расходов, сопутствующих оформлению и обслуживанию ипотечного кредита. Вполне может оказаться так, что программа кредитования с более низким процентом ставки вам обойдется дороже по фактическим платежам.
Очень важно правильно выбрать тип платежей по ипотеке. Они могут проводиться по аннуитетной или по дифференцированной схеме. Аннуитетные платежи предполагают, что вся сумма за весь срок вашего кредита – основной долг плюс проценты – будет равномерно распределена на весь срок кредитования. Но сначала в основе выплат будут лежать проценты по кредиту, а, собственно, ваш долг будет выплачиваться лишь к концу срока, составляя основную часть платежа.
Большинство банков России работают именно по этой схеме. Заемщику она будет удобна для планирования бюджета, так как все время составляет одинаковую сумму. Формула расчета таких платежей достаточно сложна, поэтому лучше использовать ипотечный калькулятор.
При дифференцированных платежах равномерно на весь срок распределяется только сама сумма долга, а проценты будут начислены с остатка. Постепенно, по мере уменьшения остатка, ежемесячно будет уменьшаться и сумма платежа. До половины срока большую часть платежа будут составлять проценты, а основной долг будет погашаться равномерно.
Это выгладит весьма привлекательно, однако, в первое время придется выплачивать достаточно большие суммы. В этом состоит главный недостаток дифференцированной схемы погашения кредита. Такая схема предполагает наличие достаточно высоких доходов у заемщика.
Если сравнивать эти две схемы, то при аннуитете сумма платежей на первом этапе погашения кредита будет ниже, чем при дифференцированной схеме. Но, в итоге, заемщик, выбравший аннуитетную схему, заплатит банку больше, чем если бы он платил по дифференцированной схеме. Полезно будет уточнить в банке, сколько времени у него займет рассмотрение вашего заявления на кредит и проверка документов на ваше жилье, которое вы потом выберете. Как правило, продавцы квартир не любят долгих ожиданий, и вы рискуете потерять выбранный вариант. Следует уточнить, когда банк выдаст вам сумму, необходимую для расчета с продавцом.
Она может быть выдана непосредственно в день подписания договора купли-продажи или после регистрации права собственности на жилье. Вторая схема расчета не приветствуется продавцами, желающими получить деньги сразу. Учитывайте это при выборе банка. Уточните, требуется ли банку нотариальное заверение покупки квартиры.
Банк взимает комиссию в сумме от 1000 до 3000 рублей за рассмотрение вашей заявки на кредит. Причем некоторые банки берут эти деньги сразу при оформлении заявки, другие же – только если решение будет положительным. За выдачу кредита банк так же взимает комиссию. Это может быть фиксированная сумма или же процент от суммы кредита в пределах 1-4%. Эта сумма может оказаться достаточно большой. Банк может так же потребовать обязательного сопровождения покупки жилья агентством недвижимости, поэтому заранее узнайте расценки на услуги риэлторов.
Обратите внимание, есть ли в кредитном договоре пункт о рефинансировании. Если в будущем ваш банк понизит годовой процент, у вас будет возможность рефинансироваться. Так как ипотечный кредит имеет большой срок, может оказаться, что заемщик платит по нему гораздо более высокий процент, тем самым переплачивая по старой схеме.
Поэтому некоторые банки идут на рефинансирование таких кредитов, погашая кредит заемщика, взятый в другом банке. С объекта недвижимости при этом будет снято обременение, и банк-перекредитовщик под залог этого же объекта недвижимости регистрирует новый договор.
При оформлении ипотеки, кроме комиссии за рассмотрение кредитной заявки, будут еще расходы за оформление банковской ячейки, на регистрацию права собственности, а так же на страховку. После покупки жилья в течение месяца должны быть оформлены три вида страховки: титул собственности, страхование жизни и имущества.
Не оставьте без внимания весьма приятный момент: в соответствии с законодательством при покупке жилья предусмотрен налоговый вычет в размере 13% от его стоимости и столько же от суммы уплаченных процентов. Это будет неплохим подспорьем в вашем бюджете. Таким образом, обладая информацией по основным деталям ипотечного кредитования, вы можете рассчитать свои доходы и расходы, заранее просчитать платежи, с тем, чтобы не оказаться в непредвиденной ситуации.
